phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator

Deel dit artikel op social media:


Hoe werkt de verdeling van een gemeenschappelijk lidmaatschapsrecht in een CFV?

/

 

In Amsterdam en in enkele andere steden bestaan ze nog: coöperatieve flatverenigingen. CFV’s zijn een voorloper van VVE’s (Verenigingen van Eigenaren).Tussen deze rechtsvormen bestaan belangrijke verschillen. Er zijn ook overeenkomsten.

Wat is een VVE

Een Vereniging van Eigenaars is eigenaar van een gebouw dat juridisch is gesplitst in appartementen. Deze zogenaamde appartementsrechten kunnen los worden verkocht en in eigendom overgedragen. De appartementsrechten en hun eigenaren zijn ingeschreven bij het kadaster. Het zijn zogenaamde registergoederen. Dat betekent dat de aankoop kan worden gefinancierd met een hypotheek. Ook kan de eigendom van een registergoed alleen worden overgedragen via een notaris. Ook voor een verdeling van de eigendom na echtscheiding moet de notaris worden ingeschakeld.

Wat is een CFV

Een CFV is de voorloper van VVE’s. De CFV is de eigenaar van een gebouw dat in wooneenheden is gesplitst. Deze wooneenheden zijn geen appartementsrecht. In plaats daarvan koopt de bewoner een “lidmaatschapsrecht”. Een lidmaatschapsrecht is geen registergoed. Aankoop van een lidmaatschapsrecht kan ook niet met een eigen hypotheek op naam van de bewoner worden gefinancierd. Vaak loopt er wel een zogenaamde “parapluhypotheek” van de CFV. De bewoners participeren in deze hypotheek.

Nadelen van de CFV

Lidmaatschapsrechten zijn niet zo makkelijk te verkopen als een appartementsrecht. Om die reden zijn veel CFV’s in de loop van de jaren verdwenen en omgezet in VVE’s. Maar dat geldt niet voor alle CFV’s. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom omzetting in een VVE (nog) niet mogelijk of niet wenselijk is. Financieren van de aankoop van een lidmaatschapsrecht is vaak lastig. De kopers moeten via verpanding een soort aandeel nemen in de overkoepelende hypotheek van de CFV. Deze constructies zijn niet erg populair bij banken. Dat komt onder meer omdat de bank weinig zekerheid krijgt over de waarde van het onderpand als er niet wordt betaald.  Dat komt door een rechterlijke uitspraak: hypotheekbanken zijn bij de CFV niet goed beschermd tegen het waardedrukkende effect van (illegale) verhuur (lees hier meer). Ook dit is een belangrijk verschil met VVE’s en gewone woningen. 

Lidmaatschapsrecht en gemeenschap

Een lidmaatschapsrecht kan net als een appartementsrecht onderdeel zijn van een wettelijke gemeenschap. Twee ongehuwd samenwonenden kunnen samen een lidmaatschapsrecht kopen. Het lidmaatschapsrecht maakt dan deel uit van een zogenaamde beperkte gemeenschap. Een lidmaatschapsrecht kan ook onderdeel worden van een gemeenschap van goederen als twee gehuwden een lidmaatschapsrecht kopen, of als iemand die al een lidmaatschapsrecht heeft een huwelijk aangaat. Een lidmaatschapsrecht kan ook via vererving gemeenschappelijk eigendom geworden van twee of meer erfgenamen. Een nalatenschap die nog moet worden afgewikkeld, is namelijk ook een (onverdeelde) gemeenschap.

Verdeling van een lidmaatschapsrecht bij scheiding

Als een huwelijk eindigt door scheiding of als twee ongehuwden uit elkaar willen, dan moet het gemeenschappelijke bezit (en de schulden) worden verdeeld. Daaronder valt ook het lidmaatschapsrecht. Bij verdeling kan het lidmaatschapsrecht worden verkocht aan een koper waarna de opbrengst (na aftrek van de schuld) door de helft wordt gedeeld. Bij een gemeenschap van goederen geldt deze regel voor alle bezittingen en schulden; bij ongehuwden geldt dit meestal alleen voor gemeenschappelijke bezittingen en schulden (vaak de woning). Dat betekent dat ongehuwden alleen hoeven te verdelen als het een gezamenlijk aangekocht lidmaatschapsrecht betreft of als de samenlevingsovereenkomst dit bepaalt. In de toekomst gaan de regels voor gehuwden overigens veranderen: dan is de woning (of het appartement of lidmaatschapsrecht) alleen gemeenschappelijk als dit tijdens het huwelijk wordt aangekocht.

Eén van de partners wordt eigenaar

Een lidmaatschapsrecht (of appartementsrecht of woning) kan niet alleen worden verdeeld door verkoop aan een derde, de woning kan ook worden toegedeeld aan een van de ex-partners. In dat geval heeft de andere partner recht op vergoeding van de helft van de (getaxeerde) overwaarde. De hypotheek (of bij een CFV: de pandakte) moet op naam van de bewoner komen, zodat de andere partner niet meer aangesproken kan worden bij achterstand. 

Afwikkeling van de verdeling

Echtscheidingen en onderhandelingen over verbreking van samenwoning worden vaak geregeld door een advocaat. Soms via een procedure, heel vaak ook via overleg. De afspraken worden vastgelegd in een convenant of staan in de uitspraak van de rechter. Als in de te verdelen gemeenschap een huis of een appartement zit, moet je na de ondertekening van het convenant nog naar de notaris voor de verdelingsakte. Bij samenlevers kan dat direct na ondertekening van het convenant. Gehuwden moeten een paar weken wachten tot de echtscheiding is uitgesproken (omdat banken zeker willen weten dat de echtscheiding definitief is).

Inschakeling van de notaris bij een CFV?

Als het bij de verdeling van de gemeenschap gaat om een lidmaatschapsrecht, dan is er nog een eigenaardigheid. Zoals gezegd: een lidmaatschapsrecht is geen registergoed en staat niet ingeschreven bij het kadaster. Je hoeft alleen voor de levering of verdeling van registergoederen (woning, appartement, vliegtuig of groot schip) naar de notaris. Dus niet voor een lidmaatschapsrecht? Er staat niets over in de wet. Maar een CFV heeft wel een oprichtingsakte waarin de statuten van de CFV staan. Soms is dat een oude, vooroorlogse akte. Heel vaak staat in de akte een bepaling over de wijze waarop een lidmaatschapsrecht geleverd of verdeeld moet worden: via een notariële akte. Dit vormvoorschrift geldt niet omdat het lidmaatschapsrecht een registergoed is, maar omdat dit zo is bepaald in de statuten van de CFV.

Juridische valkuilen

Een lidmaatschapsrecht is een niet meer zo vaak voorkomende eigendomsvorm die tot allerlei juridische valkuilen leidt. De verkoopbaarheid is een serieus probleem. Banken zijn huiverig om een hypotheek te verstrekken. Verder kan het mis gaan bij verdeling. Het is natuurlijk prima als twee partners in goed overleg uit elkaar gaan en samen afspraken maken over de scheiding, zonder een advocaat in te schakelen. Als je dan op internet leest dat een lidmaatschapsrecht geen registergoed is, dan zou je kunnen denken dat je voor de verdeling niet naar de notaris hoeft, maar dat is dus niet zo. Verder heb je tegenwoordig simpele online echtscheidingen waar het niet altijd goed gaat. Bij ons kantoor zijn al een paar keer zaken behandeld waarbij alsnog een procedure over verdeling nodig was: dat de notaris nodig was, was over het hoofd gezien. En tenslotte zijn er nog scheidingsbureaus waar personen zonder juridische achtergrond werken. Een goedkope scheiding kan dan achteraf een extra dure scheiding worden. Denk aan de situatie dat jaren geleden de scheiding geregeld was, maar zonder geldige verdeling, en dat er geen contact meer is met een ex wegens verhuizing naar het buitenland. Wat dan te doen? Daarover in een volgende blog meer. 

Conclusie

Als een gemeenschappelijk lidmaatschapsrecht wordt verkocht of verdeeld, moet een notaris worden ingeschakeld om een akte te maken, als dit in de statuten van de CFV staat (en dat is bijna altijd zo). Zonder deze akte kan de eigendom van het lidmaatschapsrecht niet worden overgedragen aan een koper of toegedeeld aan één van de ex-partners (bij scheiding) of aan een erfgenaam (bij een nalatenschap). Heeft u een lidmaatschapsrecht in een CFV? Dan kan het verstandig zijn om via een notaris te onderzoeken of de CFV omgezet kan worden in een VVE. Het lidmaatschapsrecht wordt dan een appartementsrecht. Dat heft de nadelen van de CFV op.

geschreven door Marius Hupkes

 

 

 

 

separator

Deel dit artikel op social media: