Artikelen

Kraken van leegstaande panden komt nog steeds voor, ondanks een nieuwe wet die kraken strafbaar stelt. Wat kan een eigenaar doen als een pand wordt gekraakt? En waarom worden niet alle panden door de politie ontruimd sinds kraken strafbaar is?

Via het Openbaar Ministerie (OM)

Kraken is strafbaar gesteld. Een eigenaar van een gekraakt pand kan dan ook aangifte doen bij de politie. Een officier van justitie beslist vervolgens of het pand wordt ontruimd (art. 551a Sv). De regeling is vastgelegd in een wet die nog niet zo lang bestaat, de Wet Kraken en Leegstand. Justitie heeft in Nederland niet de verplichting om strafbare feiten (zoals kraken) te vervolgen, en het komt dan ook regelmatig voor dat het Openbaar Ministerie besluit om niet op te treden. Deze route biedt de eigenaar van het pand in dat geval geen soelaas.

Waarom het OM niet altijd optreedt

Het OM gaat meestal in overleg met de gemeente en soms ook met de eigenaar om meer te weten te komen over de plannen die de eigenaar met het pand heeft. Als deze plannen vaag of onduidelijk zijn, is de kans aanwezig dat een pand na de ontruiming opnieuw wordt gekraakt (een eigenaar kan dit oplossen door antikraak-bewoners in het pand te laten wonen). Het komt ook voor dat de eigenaar zoek is of dat de gemeente of justitie niet in contact kunnen komen met de eigenaar. En verder komt het voor dat op een pand beslag ligt van schuldeisers, dat de eigenaar failliet is en de hypotheekbank geen actie onderneemt, en dat over het pand slepende rechtszaken worden gevoerd. In al deze gevallen is het nog maar de vraag of de eigenaar na de ontruiming in staat is het pand te laten bewaken, te verbouwen, zelf in gebruik te nemen of te verkopen. Het zal duidelijk zijn dat open communicatie tussen de eigenaar van een gekraakt pand en de gemeente en justitie kan helpen om toch ontruiming via de strafrechtelijke weg te krijgen.

Alternatief: kort geding

Voordat de Wet kraken en leegstand in werking trad (2010), werd er natuurlijk ook al gekraakt. Kraken is van alle tijden. Voor de invoering van de nieuwe wet werd kraken “opgelost” via een kort geding. De rechter kan krakers veroordelen om een pand te verlaten wegens inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar; kraken is een zogenaamde “onrechtmatige daad”, en ontruiming herstelt de rechtmatige toestand. Deze procedure is zeker niet zinloos geworden door de nieuwe wet, integendeel: ontruimings-kort gedingen komen nog steeds regelmatig voor. Aan de procedure bestaat nog steeds behoefte juist omdat het Openbaar Ministerie niet in alle gevallen overgaat tot strafrechtelijke ontruiming, om welke reden ook. Om een kort geding tegen krakers te voeren hoeven de namen van de gedaagden niet bekend te zijn: in een “kraakzaak” kun je procederen tegen een onbekende tegenpartij. Krakers schrijven zich natuurlijk zelden in bij de gemeentelijke basisadministratie. De eigenaar zal in het kort geding wel duidelijk moeten maken wat zijn plannen met het pand zijn. Een voornemen om het pand te verkopen is een geldige reden, zo blijkt uit een recente uitspraak van de Voorzieningenrechter Oost-Brabant. Het is dus niet noodzakelijk dat de eigenaar het pand gaat verbouwen, renoveren of zelf gaat gebruiken.

Verschil in toetsing

Een andere reden waarom het civiele kort geding nog steeds een belangrijke rol speelt is dat het verschil uitmaakt wie de procedure begint en welke rechten worden ingeroepen. Als krakers een verbod op een strafrechtelijke ontruiming aanvragen, is de Staat de tegenpartij. De procedure is “verticaal” en grondrechten die de staat moet eerbiedigen spelen dan een rol. Krakers kunnen tegenover de Staat een beroep doen op hun huisrecht (art. 8 EVRM, “geen ontruiming zonder rechterlijke toetsing”). Het genoemde criterium speelt echter niet in een “horizontale” procedure tussen krakers en de eigenaar. De laatste kan een beroep doen op het eigendomsrecht, een recht dat sterker is dan de rechten van krakers. In een uitspraak uit 2011 heeft de Hoge Raad regels gesteld voor de bescherming van het huisrecht van krakers tegenover de overheid die wil ontruimen op grond van art. 551a Sv. Deze regels gelden echter niet als de eigenaar het initiatief neemt en tegen de krakers procedeert. Dit verschil in toetsing kan de voor de eigenaars in de praktijk van groot belang zijn.

En de schade?

Het ontruimen van een kraakpand kan tot flinke schade aan het pand leiden, en het is ook mogelijk dat het pand al voor de ontruiming gestript of gesloopt is. Theoretisch zijn de daders daarvoor aansprakelijk. In de praktijk lukt het zelden om de schade te verhalen, omdat niet duidelijk is wie de daders zijn of omdat bij de daders niets te halen valt. Voor een pandeigenaar die te maken heeft met tijdelijke leegstand is het dus het allerbeste om er voor te zorgen dat het pand helemaal niet wordt gekraakt. Bijvoorbeeld door leegstand zo kort mogelijk te houden en/of door gebruik te maken van een kraakwacht.

Gepubliceerd door Marius Hupkes

Het gerechtshof Den Haag heeft in een uitspraak duidelijk gemaakt dat een bank gedwongen kan worden de verkoop van een huis te staken als de eigenaar maandelijks extra geld overmaakt naar de hypotheekbank om de achterstand in te lopen. De bank wilde verkoop doorzetten omdat er een koopcontract was getekend. De rechter beloont de inspanning van de woningeigenaar en steekt een stokje voor de overdracht.

Een verkoper kan flink schade lijden als een koper het koopcontract ontbindt. Ontbinding is niet altijd mogelijk en niet altijd geldig. Wat zijn de valkuilen voor kopers bij het inroepen van een financieringsvoorbehoud, en wat kan een verkoper doen om schade te claimen als de verkoop ten onrechte wordt geannuleerd? De verkoper claimt meestal 10 % van de koopsom, de ontbindingsboete, maar kan ook de hele schade verhalen of de voorkeur geven aan nakoming.

Het is mogelijk dat iemand bij gezamenlijk eigendom juridisch verplicht is om mee te werken aan het verdelen van de eigendom van een woning, maar dat hij of zij dat niet doet of wil, of dat de persoon zoek of onbereikbaar is. Wat valt daar juridisch aan te doen?

Een woning kan gemeenschappelijk eigendom zijn, bijvoorbeeld bij een huwelijk of bij samenwoners  die ieder voor de helft eigenaar zijn. Als de relatie uitgaat of als scheiding wordt aangevraagd kan de ene partij belang hebben bij verkoop (vanwege de opbrengst) en de ander kan er juist belang bij hebben dat de verkoop wordt uitgesteld. Hoe is dat wettelijk geregeld?

Indeplaatsstelling is een belangrijk begrip uit het Nederlandse bedrijfsruimte-huurrecht. Een huurder mag zijn onderneming verkopen en kan de verhuurder zonodig dwingen om de nieuwe eigenaar van het bedrijf als huurder in het pand te accepteren op dezelfde voorwaarden. Zo kan een zaak in zijn geheel, met inbegrip van de positie van huurder, worden verkocht.

Overige bedrijfsruimte is een belangrijk wettelijk begrip uit het Nederlandse bedrijfsruimte-huurrecht. De term heeft betrekking op ondernemingen die in aanmerking komen voor een vorm van huurbescherming die minder ver gaat dan bij huurders die vallen onder het begrip kleinhandelsruimte. Onder andere kantoren vallen onder overige bedrijfsruimte.

Een kleinhandelsbedrijf is een belangrijk wettelijk begrip uit het Nederlandse huurrecht voor bedrijfsruimte. De term geeft een definitie van ondernemingen die in aanmerking komen voor een bijzondere vorm van huurbescherming. Bij dit type huurder is opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder lastiger dan bij andersoortige bedrijven.

Een zonnige tuin in de stad is plezierig. Anderen willen liever meer woonoppervlak: zij willen hun tuin volbouwen. Dat is slecht,nieuws voor de buurman die de voorkeur geeft aan zon- en daglicht. Is zo’n uitbouw onrechtmatig en kun je de bouw tegenhouden via de rechter? Hoe zal de rechter beslissen, wat is de rol van het bestemmingsplan en telt de architectonische waarde van het bouwcomplex mee?

In Nederland wordt op grote schaal gecontroleerd asbest gesloopt, een lichte en gevaarlijke stof die zich gemakkelijk verspreidt. Soms gaat een sanering fout en dan wordt een gebouw besmet verklaard, met hoge schade tot gevolg. Wie kan dan wie aansprakelijk stellen voor de schade? Er spelen meerdere juridische relaties, zoals eigenaar-huurder, eigenaar-sloopbedrijf, huurder-sloopbedrijf, eigenaar-asbestinventarisatiebureau, enzovoort.

Er zijn twee types huurcontracten waarmee kort kan worden gehuurd. De kantonrechter Amsterdam heeft in een uitspraak duidelijk gemaakt dat het “jongerencontract” tenminste 5 jaar duurt en dat de jongere niet uit de woning kan worden gezet gedurende deze periode. Gunstig voor jongeren, maar een tegenvaller voor woningcorporaties die deze uitleg van de wet bestrijden.

Een appartementseigenaar mag vragen stellen aan een VVE-beheerder. Maar dit recht kan ook misbruikt worden. Een stortvloed van vragen en procedures maakt een VVE onbestuurbaar. In dat geval handelt de appartementseigenaar omrechtmatig. De rechter kan een contactverbod opleggen met een boete.

In de grote steden komen ze nog voor: cooperatieve flatverenigingen. Hoe is de financiering van de aankoop en de levering van de eigendom bij verkoop, dan wel de verdeling van de eigendom bij scheiding of bij een nalatenschap bij deze lidmaatschapsrechten geregeld?

Medehuur is bedoeld voor echtgenoten of voor partners die samenwonen. Het lukt een kind bijna nooit om een huurovereenkomst over te nemen van een ouder. Maar daarop bestaan wel uitzonderingen: soms kan een kind toch medehuurder worden en op die manier in een huurwoning blijven.

Op 1 juli 2016 is het “Jongerencontract” ingevoerd: verhuurders mogen tijdelijk woonruimte verhuren aan jongeren. De nieuwe regeling van art. 7:274c BW kent onder meer een leeftijdsgrens. Het contract duurt in beginsel 5 jaar met de mogelijkheid van verlenging met 2 jaar.

De rechtbank heeft een woningeigenaar die overlast ondervond van zijn buren een hoge schadevergoeding toegekend van € 23.628,55.

De vordering tot nakoming van de koopovereenkomst wordt toegewezen. Verkoper dient de woning aan koper te leveren.

Het gerechtshof geeft onze cliënt gelijk. Deze belangrijke uitspraak maakt principieel duidelijk dat ook mensen met hoge inkomens toegelaten mogen worden tot de wet schuldsanering. De schuldsanering is er niet alleen voor mensen met lage inkomens maar ook voor mensen met hoge inkomens.

Een bijzondere zaak, omdat de huurschuld van het slachtoffer wel degelijk was afbetaald door de broer, terwijl de gedachte dat hij recht heeft op vergoeding als hij een schuld voor een ander betaalt niet vreemd is!