phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator


Tijdelijke verhuur van een woning – drie valkuilen

/

Deel deze pagina
  •  
  •  
  •  

|

Door decennia lang het bezit van woningen door burgers te stimuleren en een slecht functionerende huurmarkt, is het privébezit van woningen in Nederland onder burgers groot. Veel bezitters van een woning overwegen vroeg of laat wel eens deze te verhuren.

Juridisch mijnenveld

Het verhuren van uw huis of appartement in Nederland kan financieel een aantrekkelijke optie zijn, maar ook een juridisch mijnenveld. Contractvrijheid is een basisprincipe in het Nederlandse burgerlijk recht, maar ook het recht op woonruimte is fundamenteel. Als gevolg hiervan is het huurrecht in Nederland sterk gereguleerd. Voor iemand die niet op de hoogte is van de specifieke regels en details, kan het verhuren van een woning een netelige kwestie zijn. “Bezint eer ge begint” is een verstandig motto. Hierbij drie grote valkuilen voor mensen voor het verhuren van een woning geen dagelijkse bezigheid is.

Onderscheid: sociale huisvesting vs. vrije sector

De Nederlandse huurmarkt voor woonruimte kan worden onderverdeeld in twee verschillende categorieën: sociale huur en de de vrije sector. Of woonruimte al dan niet dient te worden verhuurd volgens de regels voor de sociale huursector hangt af van verschillende factoren, waarbij de hoogte van de huur vaak een sleutelfactor is. Als de kale huur lager is dan EUR 737,14 euro per maand (grens voor 2020), mag worden aangenomen dat de verhuur van de woning dient te gebeuren volgens de regels voor sociale huisvesting.

Puntensysteem

Met een tekort aan huurwoningen dat bijna landelijk is, liggen veel huurprijzen vaak hoger dan de drempel van EUR 737,14 per maand. Het is echter belangrijk te weten welke regels van toepassing zijn op de verhuur van een woning, aangezien de regels verschillen. Een belangrijke regel bij sociale huur is dat de verhuurder de huur niet zelfstandig kan bepalen, omdat dit wordt bepaald door een gedetailleerd puntensysteem, vastgesteld door de overheid. Daarnaast komen voor sociale huur slechts in aanmerking mensen met een maandelijks bruto inkomen dat lager is dat EUR 23.175 – 31.550 (afhankelijk van de samenstelling van het huishouden en de leeftijd van de huurder) en zijn er wachtlijsten, waardoor bij sociale huur een verhuurder niet snel zelfstandig kan bepalen wie de woning zal gaan huren. Om onaangename verrassingen achteraf te voorkomen is het daarom belangrijk na te gaan welk regime van toepassing is, zeker voor een verhuurder.

Tijdelijke huur

Tot voor enkele jaren geleden was het tijdelijk verhuren van woonruimte niet bepaald eenvoudig en gebonden aan veel voorwaarden. Dat is in 2016 veranderd. Sindsdien is er een wettelijke uitzondering voor de verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar (en voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar). De voorwaarden die daarbij gelden zijn echter strikt. De eerste voorwaarde is dat alleen een huurder de huur tussentijds kan opzeggen (met een opzegtermijn van één maand), niet de verhuurder. Een andere belangrijke voorwaarde is dat als de verhuurder wil dat de overeenkomst eindigt na de einddatum van het huurcontract, hij de huurder hiervan tijdig op de hoogte moet stellen. Dat moet gebeuren niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur en niet later dan een maand voor het einde van de afgesproken huurperiode (van maximaal twee jaar).

Huurbescherming

Hoewel het informeren van een huurder in dit kader niet geldt als het beëindigen van de overeenkomst (aangezien deze van rechtswege eindigt als aan de juiste voorwaarden wordt voldaan), zijn de gevolgen vergelijkbaar als de huurder niet tijdig wordt geïnformeerd over het eindigen van de huur tegen de afgesproken datum. Gebeurt dit namelijk niet, dan wordt de huur automatisch verlengd voor onbepaalde tijd. Als gevolg daarvan heeft de huurder vervolgens huurbescherming en kan de verhuurder de huur niet eenzijdig opzeggen. Ook goed om te weten: hoewel de wet dit niet duidelijk zegt, wordt algemeen aangenomen dat wanneer een huurcontract met een duur korter dan twee jaar wordt verlengd voor een nieuwe periode, deze verlenging wordt beschouwd als een verlenging voor onbepaalde tijd.

Twee huurders

Vooropgesteld: wanneer een huurder is getrouwd of een geregistreerd partnerschap heeft, dan heeft de echtgenoot / geregistreerde partner dezelfde rechten, ongeacht of deze nu op een huurcontract staat of niet. Bij een echtscheiding heeft een verhuurder dus te maken met twee personen met gelijke rechten. In alle andere gevallen geldt dat het aangaan van een huurovereenkomst met twee personen / huurders tot gevolg heeft dat beide huurders individueel volledig aansprakelijk zijn voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst (“hoofdelijk aansprakelijk”). Dit betekent dat als een van de twee huurders zou stoppen om zijn deel van de huur te betalen, bijvoorbeeld omdat hij of zij  naar een andere plaats is verhuisd, de andere, resterende huurder kan worden aangesproken op het betalen van de volledige huursom. Aan de andere kant: een dergelijke verhuizing van de ene huurder betekent niet dat de huurovereenkomst door de verhuurder kan worden opgezegd. Deze wordt voortgezet, maar nu alleen met twee partijen: de verhuurder en de resterende huurder. Om misverstanden te vermijden verdient het in dergelijke gevallen de aanbeveling een nieuw huurcontract aan te gaan.

Huurcontract is belangrijk

Je zou dus kunnen zeggen dat het aangaan van een huurcontract met twee personen die geen formele juridische band hebben, een voor- en een nadeel heeft. Maar als een van de twee huurders zou besluiten te vertrekken en (zijn deel van) de huur niet meer te betalen, betekent dit niet dat de verhuurder het contract met de andere, resterende huurder automatisch kan opzeggen, ook als er een aanzienlijke kans zou zijn dat de resterende niet de volledige huursom huurder kan betalen. Dit zijn slechts drie valkuilen bij het verhuren van woonruimte in Nederland. Het recht op woonruimte wordt in Nederland beschouwd als een grondrecht. Huurders worden daarom vaak goed beschermd door middel van regels waarvan niet kan worden afgeweken. Gebeurt dat wel, bewust of onbewust, dan heeft dat al snel grote gevolgen. Een goed huurcontract moet duidelijkheid geven voor beide partijen, onaangename verrassingen voorkomen, en hoeft niet veel te kosten.

Informeer vrijblijvend naar de mogelijkheden voor een dergelijk contract.

Dit blog is een bewerking in het Nederlands van een soortgelijk blog in het Engels, getiteld “Renting out your Dutch house; three major major pitfalls

gepubliceerd door Rein Eilers

 


Deel deze pagina
  •  
  •  
  •  
separator