phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikelen


Hoe ontruim je een kraakpand?

Kraken van leegstaande panden komt nog steeds voor, ondanks een nieuwe wet die kraken strafbaar stelt. Wat kan een eigenaar doen als een pand wordt gekraakt? En waarom worden niet alle panden door de politie ontruimd sinds kraken strafbaar is?

Via het Openbaar Ministerie (OM)

Kraken is strafbaar gesteld. Een eigenaar van een gekraakt pand kan dan ook aangifte doen bij de politie. Een officier van justitie beslist vervolgens of het pand wordt ontruimd (art. 551a Sv). De regeling is vastgelegd in een wet die nog niet zo lang bestaat, de Wet Kraken en Leegstand. Justitie heeft in Nederland niet de verplichting om strafbare feiten (zoals kraken) te vervolgen, en het komt dan ook regelmatig voor dat het Openbaar Ministerie besluit om niet op te treden. Deze route biedt de eigenaar van het pand in dat geval geen soelaas.

Waarom het OM niet altijd optreedt

Het OM gaat meestal in overleg met de gemeente en soms ook met de eigenaar om meer te weten te komen over de plannen die de eigenaar met het pand heeft. Als deze plannen vaag of onduidelijk zijn, is de kans aanwezig dat een pand na de ontruiming opnieuw wordt gekraakt (een eigenaar kan dit oplossen door antikraak-bewoners in het pand te laten wonen). Het komt ook voor dat de eigenaar zoek is of dat de gemeente of justitie niet in contact kunnen komen met de eigenaar. En verder komt het voor dat op een pand beslag ligt van schuldeisers, dat de eigenaar failliet is en de hypotheekbank geen actie onderneemt, en dat over het pand slepende rechtszaken worden gevoerd. In al deze gevallen is het nog maar de vraag of de eigenaar na de ontruiming in staat is het pand te laten bewaken, te verbouwen, zelf in gebruik te nemen of te verkopen. Het zal duidelijk zijn dat open communicatie tussen de eigenaar van een gekraakt pand en de gemeente en justitie kan helpen om toch ontruiming via de strafrechtelijke weg te krijgen.

Alternatief: kort geding

Voordat de Wet kraken en leegstand in werking trad (2010), werd er natuurlijk ook al gekraakt. Kraken is van alle tijden. Voor de invoering van de nieuwe wet werd kraken “opgelost” via een kort geding. De rechter kan krakers veroordelen om een pand te verlaten wegens inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar; kraken is een zogenaamde “onrechtmatige daad”, en ontruiming herstelt de rechtmatige toestand. Deze procedure is zeker niet zinloos geworden door de nieuwe wet, integendeel: ontruimings-kort gedingen komen nog steeds regelmatig voor. Aan de procedure bestaat nog steeds behoefte juist omdat het Openbaar Ministerie niet in alle gevallen overgaat tot strafrechtelijke ontruiming, om welke reden ook. Om een kort geding tegen krakers te voeren hoeven de namen van de gedaagden niet bekend te zijn: in een “kraakzaak” kun je procederen tegen een onbekende tegenpartij. Krakers schrijven zich natuurlijk zelden in bij de gemeentelijke basisadministratie. De eigenaar zal in het kort geding wel duidelijk moeten maken wat zijn plannen met het pand zijn. Een voornemen om het pand te verkopen is een geldige reden, zo blijkt uit een recente uitspraak van de Voorzieningenrechter Oost-Brabant. Het is dus niet noodzakelijk dat de eigenaar het pand gaat verbouwen, renoveren of zelf gaat gebruiken.

Verschil in toetsing

Een andere reden waarom het civiele kort geding nog steeds een belangrijke rol speelt is dat het verschil uitmaakt wie de procedure begint en welke rechten worden ingeroepen. Als krakers een verbod op een strafrechtelijke ontruiming aanvragen, is de Staat de tegenpartij. De procedure is “verticaal” en grondrechten die de staat moet eerbiedigen spelen dan een rol. Krakers kunnen tegenover de Staat een beroep doen op hun huisrecht (art. 8 EVRM, “geen ontruiming zonder rechterlijke toetsing”). Het genoemde criterium speelt echter niet in een “horizontale” procedure tussen krakers en de eigenaar. De laatste kan een beroep doen op het eigendomsrecht, een recht dat sterker is dan de rechten van krakers. In een uitspraak uit 2011 heeft de Hoge Raad regels gesteld voor de bescherming van het huisrecht van krakers tegenover de overheid die wil ontruimen op grond van art. 551a Sv. Deze regels gelden echter niet als de eigenaar het initiatief neemt en tegen de krakers procedeert. Dit verschil in toetsing kan de voor de eigenaars in de praktijk van groot belang zijn.

En de schade?

Het ontruimen van een kraakpand kan tot flinke schade aan het pand leiden, en het is ook mogelijk dat het pand al voor de ontruiming gestript of gesloopt is. Theoretisch zijn de daders daarvoor aansprakelijk. In de praktijk lukt het zelden om de schade te verhalen, omdat niet duidelijk is wie de daders zijn of omdat bij de daders niets te halen valt. Voor een pandeigenaar die te maken heeft met tijdelijke leegstand is het dus het allerbeste om er voor te zorgen dat het pand helemaal niet wordt gekraakt. Bijvoorbeeld door leegstand zo kort mogelijk te houden en/of door gebruik te maken van een kraakwacht.

Gepubliceerd door Marius Hupkes

Lees verder
separator

Beroepsfout advocaat: de ideale witwastruc?

Een man word in voorarrest gezet. In zijn huis wordt € 374.215 cash aangetroffen. Justitie neemt dat geld in beslag. Ook wordt een voorraad hasj aangetroffen. De strafadvocaat gaat in onderhandeling met de Officier van Justitie over een transactie. Later klaagt de verdachte zijn advocaat aan, de ideale witwastruc?

Lees verder
separator

Hoe word je advocaat?

Advocaat worden is de droom van velen. Maar hoe word je eigenlijk advocaat? Hoe vind je een patroon en een advocatenkantoor, dat goed bij jou past? En waar moet je opletten als je op zoek gaat naar een advocatenstage?

Lees verder
separator

Wordt een vonnis uit het buitenland in Nederland erkend?

Staten zijn souverein en het is niet vanzelfsprekend dat een rechterlijke uitspraak uit een ander land wordt erkend. Wel zijn er verdragen op grond waarvan een uitspraak van een vreemde rechter in Nederland kan worden erkend en afgedwongen door de deurwaarder. Als een verdrag ontbreekt, geldt een speciale regeling: art. 431 Rv.

Lees verder
separator

Wat is zaakwaarneming?

Zaakwaarneming is een begrip uit het Nederlandse Burgerlijk Wetboek. Zaakwaarneming houdt in dat iemand het belang van aan ander behartigt. Deze persoon dient de kosten daarvan te vergoeden. De zaakwaarnemer moet zorgvuldig te werk gaan en verantwoording afleggen over de gemaakte kosten.

Lees verder
separator

Een bank heeft ook zorgplicht bij een derdenhypotheek

Banken kunnen zekerheid krijgen op een pand van een ander dan de kredietnemer. Deze derde gaat dan risico lopen op verkoop of executie van zijn pand als de kredietnemer de bank niet kan terugbetalen. De vraag in dat soort gevallen is of deze derde, die zo zijn huis kan verliezen, goed door de bank is voorgelicht over de risico’s, en wat de gevolgen zijn als de bank geen goede uitleg heeft gegeven.

Lees verder
separator

Mag een tijdelijke arbeidsovereenkomst eerder worden opgezegd?

Zowel een werkgever als een werknemer mogen een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd niet opzeggen voor het einde van de afgesproken datum. In de regel is hierop één uitzondering: het tussentijds opzegbeding. In dit blog beschrijven we de verschillende situaties die zich kunnen voordoen.

Lees verder
separator

Inlopen betalingsachterstand? Dan geen gedwongen verkoop woning

Het gerechtshof Den Haag heeft in een uitspraak duidelijk gemaakt dat een bank gedwongen kan worden de verkoop van een huis te staken als de eigenaar maandelijks extra geld overmaakt naar de hypotheekbank om de achterstand in te lopen. De bank wilde verkoop doorzetten omdat er een koopcontract was getekend. De rechter beloont de inspanning van de woningeigenaar en steekt een stokje voor de overdracht.

Lees verder
separator

Rechtbank verbiedt publikatie boek over vechtscheiding

De rechter heeft een vrouw en haar uitgever veroordeeld om een gepubliceerd boek over een vechtscheiding uit de handel te halen en de verkoop van het boek te staken. De ex-echtgenoot wordt in het boek beschuldigd van mishandeling. De rechter ziet daarvan geen bewijs. De vrijheid van meningsuiting wordt opzij gezet.

Lees verder
separator

Heeft een bank zorgplicht tegenover derden?

Bij zorgplicht van banken denk je in de eerste plaats aan de klanten. Maar de zorgplicht kan ook betrekking hebben op derden. Zo kan een klant van de bank een zwendelaar zijn, die de betaalrekening gebruikt om inleg te ontvangen van gedupeerden, waarna dat geld wordt weggesluisd. Kun je dan de bank aanspreken voor de schade? Wordt van de bank verwacht dat zij verdachte transacties van hun eigen klanten in de gaten houdt om derden die geen klant zijn te beschermen?

Lees verder
separator

Wat kan een verkoper van een woning doen als de koper niet betaalt?

Een verkoper kan flink schade lijden als een koper het koopcontract ontbindt. Ontbinding is niet altijd mogelijk en niet altijd geldig. Wat zijn de valkuilen voor kopers bij het inroepen van een financieringsvoorbehoud, en wat kan een verkoper doen om schade te claimen als de verkoop ten onrechte wordt geannuleerd? De verkoper claimt meestal 10 % van de koopsom, de ontbindingsboete, maar kan ook de hele schade verhalen of de voorkeur geven aan nakoming.

Lees verder
separator

Wat is een conclusie van antwoord in een civiele procedure?

De conclusie van antwoord is het belangrijkste processtuk dat door een gedaagde in een civiele dagvaardingsprocedure wordt ingediend. Via de conclusie kan de gedaagde desgewenst een tegeneis (eis in reconventie) instellen.

Lees verder
separator

Hoe werkt een spoedappèl in hoger beroep?

Een spoed- of turbo-appèl is een hoger beroepsprocedure bij het gerechtshof die versneld wordt behandeld. Een spoedappèl kan alleen worden ingesteld bij een hoger beroep van een kort geding (voorlopige voorziening). Het procesreglement bevat speciale voorschriften over een spoedappel.

Lees verder
separator

Hoe werkt de bewijsopdracht in een civiele procedure?

Wie eist, bewijst – of toch niet? Een rechter kan in een civiele rechtszaak een bewijsopdracht geven die beslissend is voor de afloop van het geschil. Wanneer zal de rechter dat doen, en hoe werkt een bewijsopdracht?

Lees verder
separator

Wat is een comparitie van partijen?

Een comparitie van partijen is de naam van een zitting in een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank of kantonrechter. De comparitie vindt meestal plaats na de conclusie van antwoord en wordt daarom ook wel comparitie na antwoord genoemd.

Lees verder
separator

Wat betekent “enquete” in het burgerlijk procesrecht

Een enquete is een zitting waar onder ede getuigen worden gehoord in een rechtszaak bij de civiele rechter. Een enquete vindt plaats als de rechter een bewijsopdracht heeft gegeven en de partij die aan die opdracht moet voldoen, het bewijs wil leveren door middel van getuigen. De andere partij heeft recht op contra-enquete om eigen getuigen te horen.

Lees verder
separator

Wat betekent rolzitting?

De rol of rolzitting is een term uit het Nederlandse burgerlijke procesrecht. Op een vaste dag en tijd neemt een rolrechter procedurele beslissingen over de nieuwe en lopende rechtszaken. Alleen dagvaardingszaken lopen via een rolzitting. Via het roljournaal wordt ook de voortgang van andere zaken verwerkt.

Lees verder
separator

Hoe kom je van beslag op een bankrekening af?

Beslag op een bankrekening is knap hinderlijk voor degene die het treft. Dat geldt zeker als de bank het hele saldo van de rekening apart zet, terwijl de inzet van de rechtsstrijd lager is dan het saldo. Wat is een snelle oplossing om de bankrekening vrij te krijgen? In de rechtspraktijk wordt veel gewerkt met het storten van zekerheid op een derdenrekening van een advocaat. Deze garantie is gelijkwaardig aan beslag.

Lees verder
separator

Wat te doen als iemand tijdens een rechtszaak overlijdt?

Het kan gebeuren dat iemand tijdens een gerechtelijke procedure komt te overlijden. De erfgenamen krijgen dan te maken met de lopende rechtszaak en moeten bepaalde keuzes maken, samen met de advocaat van de overledene of met een nieuwe advocaat. De zaak kan dan worden geschorst voor beraad (overleg).

Lees verder
separator

Kun je bij verdeling tegen iemands zin een woning overdragen bij de notaris?

Het is mogelijk dat iemand bij gezamenlijk eigendom juridisch verplicht is om mee te werken aan het verdelen van de eigendom van een woning, maar dat hij of zij dat niet doet of wil, of dat de persoon zoek of onbereikbaar is. Wat valt daar juridisch aan te doen?

Lees verder
separator

Een fax van 1 april 1998

Vandaag precies 20 jaar geleden was ik advocaat-stagiair bij een groot kantoor in het oosten van het land. Ik werkte er met veel plezier, maar op die ene dag, 1 april 1998, had ik toch wat benauwde momenten. Een nieuw advocatenverhaal.

Lees verder
separator

Kan de verkoop van een gezamenlijke woning worden uitgesteld?

Een woning kan gemeenschappelijk eigendom zijn, bijvoorbeeld bij een huwelijk of bij samenwoners  die ieder voor de helft eigenaar zijn. Als de relatie uitgaat of als scheiding wordt aangevraagd kan de ene partij belang hebben bij verkoop (vanwege de opbrengst) en de ander kan er juist belang bij hebben dat de verkoop wordt uitgesteld. Hoe is dat wettelijk geregeld?

Lees verder
separator

“juridische stalking”: kan de rechter een procedeerverbod opleggen?

Procederen is een essentieel grondrecht. Maar stel nu dat iemand onterecht en bij herhaling wordt belaagd met procedures, waardoor deze persoon telkens weer naar de rechter moet om zich te verweren. En stel dat de eiser telkens de zaak verliest: hij begint tegen beter weten in telkens opnieuw aan kansloze zaken. Is er dan een grens te stellen aan dit hinderlijke gedrag? Of weegt het recht om een procedure aan te spannen zo zwaar dat de verweerder maar moet accepteren dat hij opnieuw op kosten wordt gejaagd? Advocaat Marius Hupkes schrijft over het procedeerverbod.

Lees verder
separator

Mag de buurman zijn tuin volbouwen?

Een zonnige tuin in de stad is plezierig. Anderen willen liever meer woonoppervlak: zij willen hun tuin volbouwen. Dat is slecht,nieuws voor de buurman die de voorkeur geeft aan zon- en daglicht. Is zo’n uitbouw onrechtmatig en kun je de bouw tegenhouden via de rechter? Hoe zal de rechter beslissen, wat is de rol van het bestemmingsplan en telt de architectonische waarde van het bouwcomplex mee?

Lees verder
separator

Kun je een religieuze echtscheiding afdwingen?

In Nederland wordt een religieus huwelijk niet erkend als er niet eerst een burgerlijk huwelijk is gesloten. Maar religieuze huwelijken spelen wel een belangrijke rol in religieuze gemeenschappen. Bij scheiding gelden de traditionele regels van het geloof en die zijn bji joden en moslims niet gunstig voor vrouwen. Mannen kunnen de religieuze echtscheiding tegenhouden en dat botst met de persoonlijke vrijheidsrechten van vrouwen. Kan een vrouw in zo’n geval ontsnappen aan huwelijkse gevangenschap door een beroep te doen op de burgerlijke rechter, ook al is het een geloofskwestie? Of gaat de rechter uit van scheiding van kerk en staat en bemoeit hij zich niet met interne geloofsaangelegenheden?

Lees verder
separator

Concurrentiebeding. Hoe zit het bij een tijdelijke arbeidsovereenkomst?

Mogelijk is in uw arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd een concurrentiebeding opgenomen. Of u bent werkgever en wenst een concurrentiebeding in de bepaalde tijdovereenkomst op te nemen. Mag dat? En zo ja, waar moet u o

Lees verder
separator

Pas op met VoF: voor je het weet aansprakelijk voor je frauderende vennoot!

Het is niet de bedoeling u de stuipen op het lijf te jagen met deze onheilspellende titel. Maar het dringende advies luidt wel: denk heel goed na voordat u een VoF opricht. Of liever: met wie u een VoF aangaat. Er bestaat een groot risico op aansprakelijkheid, als je vennoot schade veroorzaakt bij een derde. Het enige dat daarvoor nodig is, is dat het een handeling is geweest die normaal gesproken door de VoF wordt verricht.

Lees verder
separator