phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator

Deel dit artikel op social media:


vastgoedmannen

/

A. Katz – shutterstock

George is failliet

George Humborg had zijn beste jaren gehad. Makelaar in bedrijfspandjes. Cocaine en drank hadden zijn gezondheid verwoest. Maar zijn scherpe hersens niet. Hij hield van het spel. Van de inzet. Van de uitweg die je vindt onder druk. De vijanden die vriend worden en andersom. O ja,  George was momenteel persoonlijk failliet. Een tijdelijk probleempje. Hij was iets te ver gegaan met vrienden maken, de vorige keer. Maar vastgoed bleef zijn handel, failliet of niet. Want daar lag toch weer de kans. Een klapper maken. Om in één keer weer volop mee te doen.

De jonge zakenman

Daan was van de middelbare school gestuurd. Was meteen gaan werken. Hij snapte hoe snel de wereld veranderde. Zag als eerste waar de kansen lagen. 23 jaar was hij pas, maar steenrijk. Als hij nu zou verkopen, had hij 10 of 15 miljoen op zijn rekening. Leuker was het om door te bouwen en nog groter te worden. Dus stelde hij een CEO aan. En een CFO. Dan kon hij een stapje terugdoen. Ja, hij had best veel gemist. Het uitgaansleven. De meisjes. Vroeger zagen ze hem niet staan. Nu was hij rijk. Hij maakte tijd voor de sportschool. Hij ontdekte de clubs. Amsterdam, Ibiza. Het geld bleef gewoon binnenkomen. Het leven was goed. Daan en George, ze scheelden 40 jaar. Ze leerden elkaar kennen op een festival of misschien op de tennisclub. Eigenlijk hadden ze maar één ding gemeen. De coke. George fotografeerde met zijn telefoon de ID van Daan, toen Daan even naar de WC ging. Voornamen, geboorteplaats, BSN, het was goed te lezen. Zo moet het gegaan zijn, ik weet het niet zeker.

Het imperium valt

Mijn cliënte heette Barbara. Haar echtgenoot zaliger had een imperium nagelaten. Ze was niet bij machte het rijk intact te houden. Er waren schuldeisers. Na de rouw kwam de reality check. Veel bezit, zwaar gefinancierd, geen cash. Er moest verkocht worden. Per direct. Om te beginnen het pand in Zuid. Een mooi pandje, courant, toplokatie. George was weliswaar persoonlijk failliet, maar zijn BV niet. Daar hing een stichting boven. De curator kon er niet bij. Ben je zelf een vastgoedman met ups en downs? Deze tip was gratis! Zo blijf je in het spel, en kunnen ze je niet pakken, als het een keer tegenzit. De BV huurde het pand in Zuid van Barbara. En omdat George wist hoe het werkt in het vastgoed, had hij in het huurcontract laten opnemen dat zijn BV het eerste recht van aankoop had. Daar had Barbara nu niets aan. De clausule blokkeerde de verkoop aan een koper die wel geld had. Want George was uitgespeeld, kon niets kopen, zag er steeds slechter uit. Betaalde geen huur meer. Toch overtuigde George Barbara. Laat mij kopen, zei hij. Ik verkoop door. Een procentje erbij, ik ken deze handel. Dan heb ik ook nog wat. Een ABC-tje. Jij aan mij, ik aan iemand anders, die het nu toch niet direct van jou kan kopen. Barbara zwichtte. Er was nu snel geld nodig. Iemand dreigde met haar faillissement. Ze was volkomen eerlijk tegen George. Het oude roofdier wist dat ze klem zat. In zijn hoofd rijpte het plan.

De ABC transactie

Daan was de eindkoper. Tenminste, Barbara kwam bij mij op kantoor met een concept-leveringsakte waar zijn naam op stond. Daan was dus bij de notaris geweest. Dacht ik. Zijn voornamen, zijn achternaam, zijn geboortedatum, en het nummer van zijn legitimatiebewijs. Alles stond er op. Maar toen het ABC’tje plaats moest vinden bij de notaris: geen Daan. Geen transactie, geen geld. Want Daan zat in Milaan. En daarom kwam Barbara dus bij mij. Ze had een koopcontract met de BV van George. En een concept-leveringsakte met de naam van Heijenbrock, notaris ter standplaats Amsterdam. De man bij wie Daan zich had gelegitimeerd als koper, de letter C van het ABC’tje. Dacht ik toen nog.

De jonge advocaat

Notarissen en vastgoedmannen: ze kennen elkaar. Heijenbrock hield zich op de vlakte toen ik hem belde. “Het nakomen van afspraken is de verantwoordelijkheid van de partijen”, zei hij droogjes; “daar ga ik niet over”. Ik had nog niet door dat Heijenbrock ook van het spel hield, en van de knikkers. Ik was nog jong. Wat wist ik van de vastgoedwereld? Mijn bagage, dat was mijn studie rechten. Theorie. Afspraken moeten worden nagekomen. Toch?

Als de koper een pand niet afneemt, kan de verkoper twee dingen doen. Hij kan de koop ontbinden en 10 % van de koopsom als schadevergoeding vragen. Of hij kan nakoming eisen. Dan moet de koper wel even de volledige koopsom op tafel leggen. Een miljoen, in het geval van Daan. En zijn handtekening zetten bij de notaris. Komt hij niet opdagen, dan kun je dat afdwingen bij de rechter. Maar dan moet je nog wel dat miljoen binnenharken, als je de verkoper bent. Niet iedereen heeft een miljoen op de rekening. De meeste mensen niet. U?

Barbara werd niet geholpen als ik de BV van George zou aanpakken. De BV was leeg. Maar Daan, dat wist iedereen, had geld. Veel geld. Zijn snelle fortuin, zijn jeugdigheid, de vrouwen waarmee hij gezien werd: het stond in de bladen die je leest bij de kapper. Een miljoen had hij wel op de rekening, gokte ik. De rechter gaf direct toestemming om beslag te leggen op de bankrekeningen van Daan. Die de bloemetjes buitenzette. In Milaan.

Daan in de cel

Banken hebben nare gewoontes. Bij beslag bevriezen ze je hele banksaldo. Zeven miljoen, in het geval van Daan. Daan kon niet meer pinnen. Zoveel vernedering, dat had hij in zijn jonge, succesvolle leven nog niet meegemaakt. Het hotel wilde betaling, belde de politie. Blijft u even zitten in de lobby, per favore grazie. De receptionist was onberispelijk beleefd. Een grote, sterke portier blokkeerde de uitgang. Ik neem aan, dat Daan na een zinderende nacht niet alleen was, die ochtend. Zijn Milanese nachtegaal had gezongen dat het een lieve lust was. Julia zal het hotel wel stilletjes verlaten hebben via een achterdeur toen haar Romeo in de boeien werd geslagen. Of zich verstopt hebben op de WC, wie weet. Geen ego was ooit zo gekrenkt. Gelukkig had Daan zijn mobieltje nog. Daan zette er vanuit zijn politiecel niet één, maar meteen twee van de duurste advocaten van Amsterdam op. De fax op mijn kantoor begon onophoudelijk te ratelen. De inbox explodeerde. Brieven per ijlkoerier. We werden bestookt. Daan had niets gekocht. Zeker geen pand in Zuid. Er was helemaal geen koopcontract tussen Daan en George, niets. Ze kenden elkaar niet eens. Het beslag moest er af, direct.

De regels van het spel

George had mijn zet niet zien aankomen. Ook hij begon me plat te bellen, vuurde dreigementen af. Het kon niet. Het klopte niet. Ik was een slechte advocaat. Barbara had geen contract met Daan. Alleen met de BV. En als de koper niet komt dan vraag je 10 %. Bij de BV dus. En die was leeg. Dus. En meer doe je niet. Dat zijn de spelregels. Dat vond ook zijn advocaat, die wel wist hoe leeg de BV van zijn cliënt was.

Ik weigerde. Het beslag op de rekening van Daan was als een ijzeren wurggreep en de enige kans. Als de vinger op de zere plek ligt, moet je blijven drukken. Toch? Het spel van George was me voor een deel duidelijk, maar niet helemaal. Minder geld naar Barbara, die steeds minder te kiezen had. Een groter stuk van de taart voor George. Zoiets? Wie de koper ook was. Of nog zou worden. De advocaten van Daan, de advocaat van George, George zelf: ze bleven maar bellen, faxen, dreigen en schrijven. Ik hield mijn poot stijf, al was ik nog niet zo zeker van de zaak. Daan leende geld bij het consulaat, en betaalde zo zijn hotel. Hij zou morgen aankomen op Schiphol. Een beetje nerveus was ik wel. Want ook ik speelde mee. Hoog spel.

Beraad bij de notaris

Wie ogenschijnlijk het hoofd koel hield, was Heijenbrock. Hij belde. “Dit moet geregeld worden”, zei hij. En het beslag moest er direct af, want daarmee zat ik echt fout. Dat leek me geen goed idee. Ik zei:  “Heijenbrock, je hebt een concept-leveringsakte gemaakt. En daarop stond het nummer van het legitimatiebewijs van Daan”. Dat betekende, zei ik, dat er ook een koopcontract bestaat tussen George en Daan. Anders zou Barbara nooit een ABC-akte hebben gekregen van Heijenbrock. Heijenbrock liet zich niet in de kaarten kijken. “Vanavond, om acht uur bij mij, was zijn antwoord. George zal er ook zijn”. Die avond belde ik aan bij Heijenbrock. George was er al, met zijn advocaat. Die vond mijn actie eigenlijk wel mooi, maar dat kon hij natuurlijk niet zeggen. Heijenbrock schonk cognac. Een halflege fles verraadde het vooroverleg. George kon mijn bloed wel drinken. “Het beslag! Moet eraf”! Zijn advocaat moedigde hem aan nu met de waarheid te komen. Daan had geen interesse meer in het pand. Dat was mijn schuld, door het beslag wilde hij niet meer. George zou zo snel mogelijk een andere koper zoeken. En vinden. En dan zou Barbara haar geld krijgen. Ik schatte de situatie in. Barbara had direct geld nodig. Haar faillissement was aangevraagd. “Dus er is wel een contract tussen Daan en George”, zei ik; een plaagstootje, niet meer. “Het beslag blijft liggen, tot het geld er is”. George liep rood aan. Hij kreeg de waarheid nog steeds niet over zijn lip.

Heijenbrock zit fout

Het verlossende woord kwam van de advocaat van George. “Je vergist je”, zei hij. “Daan heeft niet gekocht”. Ik keek Heijenbrock aan. Hij sloeg zijn ogen neer. Het eindspel begon. Hoe kwam de notaris dan aan het legitimatiebewijs van Daan? Even vond Heijenbrock het spel niet meer leuk. Hij herpakte zich. Nam zijn verlies. “Morgen heb je 20 % op je rekening”, zei hij. “Dat garandeer ik”. George snoof verontwaardigd.

Ik snapte het eindelijk. Daan was gebruikt door George. Daan had niets gekocht. Heijenbrock had zijn oude maat George op zijn woord geloofd. Dat had hij niet moeten doen. Ik had wel een voorwaarde. “Regel het met Daan. Daarna gaat het beslag er af, eerder niet”. Barbara mocht geen risico lopen. “Akkoord”, zei Heijenbrock. Er klonk iets van opluchting in zijn stem. De volgende dag ging het snel. Heijenbrock stortte twee ton. De advocaten van Daan stuurden een kort briefje, ik was nu hun amice geworden. Daan zou niet claimen, dat beloofden zijn advocaten plechtig. Barbara kon haar rekeningen betalen. Ze ging niet failliet.

De tweede vastgoedman

 Het spel was gespeeld. Tijd om de winnaar bekend te maken. Martin was er ook nog. Die heb ik nog niet genoemd. Kalend, buikje; rijdt in een oude Peugeot. 35 jaar ervaring in het vastgoed. Hij kocht het pand voor acht ton. Een koopje. Hij verkocht een maand later door voor 1,1 miljoen. Winnaar, drie ton verdiend. Barbara won ook. Zij kreeg haar miljoen: acht ton van Martin en twee ton van Heijenbrock. Ik schat dat Heijenbrock 2,5 of 3 ton verloor. Twee ton ging naar Barbara maar hij moest het ook nog regelen met Daan en zijn advocaten. Dat kan hem wel een tonnetje of wat hebben gekost. En George? Niets verloren, niets gewonnen. Quitte gespeeld. Inderdaad, George stond in het krijt bij Heijenbrock, maar van een kale kip kun je niet plukken. Ik kwam George laatst nog tegen, in een kroeg in Zuid. Een kroeg voor echte vastgoedmannen. Bulderende lach, klop op de schouder. Weet je nog, die ene keer? Still alive.

 

Marius Hupkes is advocaat in Amsterdam. Hij schrijft over de praktijk.

marius-2016

 

 

 

 

 

Je kunt de advocatenverhalen volgen op LinkedIn. Klik hier.

separator

Deel dit artikel op social media: