phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator

Deel dit artikel op social media:


Kan een appartementseigenaar een contactverbod krijgen met de VVE?

/

De rechtbank Amsterdam heeft een contactverbod opgelegd aan een eigenaar van een appartement die de beheerder van de VVE belaagde met verzoeken en procedures. De VVE dreigde onbestuurbaar te worden.

Instantie:                   Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak:     26-04-2017

Datum publicatie:    19-05-2017

Zaaknummer:            C/13/625790 / KG ZA 17-324
Rechtsgebieden:        Civiel recht
Klik hier voor de uitspraak op Rechtspraak.nl

Achtergrond

Verenigingen van Eigenaren (VVE’s) zijn de juridische eigenaars van wooncomplexen die in appartementen zijn gesplitst. De VVE is verantwoordelijk voor groot onderhoud, int de servicekosten  en onderhoudt de gemeenschappelijke voorzieningen.

VVE-beheer

VVE’s met een paar woningen hebben vaak een bestuur dat zelf de VVE-taken uitvoert. Grotere VVE’s werken vaak met een organisatie die de VVE beheert. Deze beheerders hebben soms een groot aantal VVE’s in beheer. Beheren is niet hetzelfde als besturen: het bestuur van de VVE bestaat meestal uit enkele eigenaars die op afstand staan. De dagelijkse zaken worden door de beheerder gedaan.

Belaging

In een zaak die wij hebben behandeld werd een VVE getroffen door een appartementseigenaar die de VVE -beheerder en het VVE-bestuur belaagde met een stortvloed van verzoeken en procedures. Om die reden beëindigde de beheerder de samenwerking met de VVE. Beheer wordt tegen een vaste prijs aangeboden. De bewoner ging zoveel tijd kosten dat de beheerder teveel verlies maakte op het beheer van deze VVE.

Maatregelen

Wat kan een VVE-bestuur in zo’n geval doen? In een extreem geval kan de appartementseigenaar gestraft worden door hem uit zijn appartement te zetten. Die maatregel gaat wel weg ver. De kans dat een rechter die sanctie toepast is klein. De statuten van de VVE kenden ook lichtere sancties: het opleggen van een “waarschuwing” en een boete. De boete was echter bijzonder laag: de statuten stamden uit de jaren ’50 en de boete was nooit aangepast aan het prijspeil. Het aanpassen van oude statuten van een VVE is een zware procedure en veel VVE’s werken dan ook met verouderde bepalingen. Iets vergelijkbaars speelt met de voorloper van de VVE, de CFV (coöperatieve flatvereniging, lees hier meer).

Strategie

Het VVE-bestuur constateerde dat de VVE niet meer te besturen was omdat het verhaal van de lastige bewoner welbekend was bij de bedrijven die VVE’s beheren (zoveel beheerders zijn er nu ook weer niet). Er kon nog één bedrijf bereid worden gevonden de VVE te gaan beheren, maar alleen tegen een hogere vergoeding, en met de voorwaarde dat de bewoner duidelijk zou worden gemaakt dat hij te ver was gegaan en dat hij zich moest onthouden van het contact. 

Kort geding

Voor de VVE was dit de laatste kans. Het bestuur begon een kort geding tegen de bewoner. De eis was een contactverbod tussen de bewoner en de nieuwe VVE-beheerder. De VVE-beheerder kon daardoor rustig van start gaan zonder last te hebben van de vele verzoeken en/of nieuwe procedures. Om het rechterlijke verbod effectief te maken, werd ook een boete gevraagd van € 1.000 per overtreding.

De uitspraak van de rechter

In de eerste plaats overweegt de rechter dat  “een contactverbod een inbreuk vormt op het aan een ieder toekomend recht om vrijelijk te communiceren. Voor het toewijzen van deze ingrijpende maatregelen moet sprake zijn van in hoge mate aannemelijke feiten en omstandigheden die zo’n inbreuk kunnen rechtvaardigen“. Met andere woorden, een appartementseigenaar heeft gewoon het recht om (vaker dan incidenteel) verzoeken te doen en contact te leggen met de beheerder. Maar er is ook een grens. Een contactverbod kan gerechtvaardigd zijn als de VVE ernstig te lijden heeft onder de “belaging” van de bewoner. In deze zaak kwam de rechter tot de conclusie dat de eigenaar te ver was gegaan. Zijn handelwijze was onrechtmatig tegenover de VVE en tegenover de andere eigenaars. Het contactverbod werd opgelegd voor de duur van één jaar met een dwangsom boete van maximaal € 25.000. De nieuwe beheerder kon daarna aan de slag en schoon schip maken.

Geplaatst door Marius Hupkes

 
separator

Deel dit artikel op social media: