phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator


Kan een VVE een lastige eigenaar uit zijn appartement zetten?

/

Deel deze pagina
  • 2
  •  
  •  

Het komt helaas voor dat een appartementseigenaar extreem veel overlast veroorzaakt. Zoveel dat het VVE-bestuur wordt geplaatst voor de vraag of het appartement ontruimd kan worden. Dat is niet onmogelijk. De lat ligt wel hoog omdat de hinder veroorzakende bewoner eigenaar is.

Schets van het probleem

Hinder, overlast, wangedrag: het kan allerlei oorzaken hebben die moeilijk te bestrijden zijn. Verslaving, een psychiatrische aandoening zoals schizofrenie, een trauma of ernstige tegenslag in het leven kunnen iemand onhandelbaar maken en een plaag voor zijn medebewoners. Degene die het treft is niet te benijden, maar als de betreffende persoon zijn woede richt op de buren en bewoners van andere appartementen in zijn of haar wooncomplex, dan hebben de andere bewoners ook een probleem. In dit blog beschrijf ik wat een VVE-bestuur kan doen als het de spuigaten uitloopt en de bewoner-eigenaar niet kan worden gehandhaafd.

Het besluit om het woonrecht van een appartementseigenaar te beëindigen

In de meeste (moderne) splitsingsreglementen van VVE’s wordt bepaald dat de vergadering van eigenaren het besluit kan nemen dat een overlast veroorzakende appartementseigenaar het gebruik van zijn appartement kan worden ontzegd. Vaak staat in het reglement dat eerst schriftelijk gewaarschuwd moet worden. De functie van zo’n waarschuwing is het geven van een laatste kans. Als dat niet helpt, kan de VVE een stap verder gaan. Het besluit om gedwongen “afscheid” te nemen wordt niet genomen door het bestuur van een VVE, maar door de Vergadering van Eigenaren.

Quorum

Het besluit is zo belangrijk dat het bestuur het besluit wel grondig zal moeten voorbereiden, ondermeer door bewijzen van de overlast te verzamelen. Splitsingsreglementen kennen bovendien formele eisen ten aanzien van de besluitvorming. Een voorbeeld hiervan is een “quorum”, er moet een minimum aantal stemgerechtigde eigenaars aanwezig zijn. Ook de bepaling dat van dat quorum minimaal twee/derde deel voor het besluit moet stemmen, komt voor in splitsingsreglementen. Op die manier wordt voorkomen dat bij een kleine opkomst met een gewone meerderheid een geldig besluit kan worden genomen dat grote gevokgen heeft voor een eigenaar. Het VVE-bestuur en met name de voorzitter die de vergadering leidt zal de formele regels goed moet volgen om tot geldige besluitvorming te komen.

Rechtsbescherming

In de wet is geregeld dat een appartementseigenaar die in zijn belang wordt getroffen door een besluit van de VVE, in beroep kan komen bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft de bevoegdheid het VVE-besluit te vernietigen, ofwel ongeldig te verklaren. Voor deze procedure hoeft geen advocaat in te worden geschakeld. De procedure is geregeld in art. 5:130 BW. De beroepstermijn is 30 dagen. Als de appartementseigenaar die wordt geconfronteerd met een voor hem of haar nadelig besluit geen beroep instelt (of te laat beroep instelt), wordt het besluit “onherroepelijk” (definitief geldig).

Schorsing bij beroep tegen het besluit?

Als je art. 5:130 BW leest, dan leidt het instellen van beroep niet automatisch tot schorsing van het besluit, tenzij de rechter dat op verzoek van de eigenaar apart beslist. Dit veronderstelt dat het gebruiksrecht van de eigenaar direct eindigt, maar dat de eigenaar zijn gebruiksrecht direct weer terugkrijgt als hij gelijk krijgt en de kantonrechter het besluit vernietigd. In de praktijk zit het echter anders, de meeste moderne splitsingsreglementen bepalen dat het instellen van beroep wel schorsende werking heeft en dat het gebruiksrecht dus kan worden voortgezet zolang het beroep loopt. Een procedure bij de kantonrechter kan 6 tot 9 maanden duren, en bovendien is daarna hoger beroep mogelijk. Deze structuur van de regels heeft tot gevolg dat de appartementseigenaar die (hoger) beroep instelt in elk geval voor de duur van de gerechtelijke procedures wordt beschermd en zijn appartement kan blijven gebruiken. De schorsende werking vervalt pas als de laatste rechter uitspraak heeft gedaan of als de termijn voor (hoger) beroep is verstreken zonder dat (hoger) beroep is ingesteld. Hoe zal de kantonrechter een zaak beoordelen als een appartementseigenaar in beroep komt? Uiteraard speelt de ernst van de overlast een doorslaggevende rol. Dat blijkt uit de volgende rechtszaken.

Rechtbank Utrecht, 15 september 2009

In deze zaak is sprake van geluidsoverlast, geschreeuw en gevloek, vernielingen en bedreiging over meerdere jaren. Er is een overzicht van overlastmeldingen van de politie beschikbaar. De problematiek speelt meerdere jaren. De kantonrechter overweegt dat de andere bewoners de overlast niet langer hoeven te accepteren. Een beroep op psychische klachten baat de eigenaar niet. De kantonrechter weegt mee dat de VVE de belangen heeft afgewogen en dat waarschuwingen zijn gegeven. Er was bovendien betalingsachterstand. Het laatste is in veel moderne splitsingsreglementen opgenomen als aparte grond om het gebruiksrecht van een eigenaar te beëindigen, naast het veroorzaken van hinder of overlast (vindplaats: ECLI:NL:RBUTR:2009:BL0339).

Rechtbank Noord-Holland 7 april 2014

De bewoner heeft psychische problemen door een hersenbeschadiging en veroorzaakt overlast. Een eerdere poging tot ontruiming in 2011 is gestrand op formele gronden. De bewoner bestrijdt de feiten. De rechter kijkt alleen naar de feiten na een formele waarschuwing. De appartementseigenaar wijst er op dat hij inmiddels hulp ontvangt. Maar de in gang gezette opvang en begeleiding baten de bewoner niet. De rechter wijst het verzoek tot vernietiging van het besluit af (vindplaats: ECLI:NL:RBNHO:2014:3118).

Het besluit geeft geen mogelijkheid om te ontruimen

Het recht zit helaas vol valkuilen en onlogische wetgeving. Een VVE die er in slaagt een besluit te verdedigen en die gelijk krijgt bij de kantonrechter, is er nog niet. De reden daarvan is dat de kantonrechter alleen maar oordeelt over het besluit in een verzoekschriftprocedure. Een verzoekschriftprocedure is een procedure die is gericht op het beantwoorden van een specifieke, beperkte rechtsvraag.  Het uitvoeren van een ontruiming is dus niet mogelijk met hulp van de beschikking van de kantonrechter. Het enige dat juridisch vast staat na de procedure is dat het gebruiksrecht geëindigd is, als de VVE gelijk krijgt. Het is natuurlijk mogelijk dat de appartementseigenaar na de procedures vrijwillig vertrekt, of dat familie of hulpverlening zich alsnog over hem of haar ontfermt, maar als dat niet zo is dan staat het VVE-bestuur een volgende procedure te wachten.

Er is een vonnis nodig

Een officiële ontruiming wordt uitgevoerd door een deurwaarder, die zonodig de “sterke arm” ofwel de politie erbij haalt. Een deurwaarder kan echter pas in actie komen als er een geldige “titel” is, een juridisch begrip waarmee in dit geval een rechterlijke uitspraak wordt bedoeld. Omdat de schorsende werking in de praktijk knelpunten kan geven geeft in gevallen waarin de situatie onhoudbaar is, kan behoefte bestaan aan een beslissing van de Kort geding-rechter waarin wordt bevolen dat het besluit om het gebruiksrecht te ontzeggen alvast wordt uitgevoerd, vooruitlopend op de beslissing van de kantonrechter (of een hogere rechter) over de houdbaarheid van het besluit waarmee het gebruik is ontzegd. Zeker bij nieuwe incidenten en aanhoudende problemen is deze route aan te raden, waarbij het initiatief bij de VVE ligt als eiser in een procedure.

Tijdsverloop

Timing is belangrijk. Stel dat een besluit is genomen om een appartementseigenaar er uit te zetten, en de eigenaar vecht het besluit aan in beroep. Hij veroorzaakt in de tussentijd opnieuw overlast. Dan is dat een goed moment voor de VVE om in kort geding te gaan: de overlastveroorzaker heeft er blijkbaar niets van geleerd. Tijd kan ook in het nadeel van de VVE werken. Als de VVE geen kort geding start, en de eigenaar gedraagt zich in de periode daarna voorbeeldig, dat kan het gevolg zijn dat het ingestelde beroep slaagt voor de eigenaar, omdat het wel mee lijkt te vallen. Een geslaagd kort geding geeft de VVE niet alleen een “titel” om de bewoner daadwerkelijk uit zijn appartement te zetten, het kan er ook toe leiden dat de overlast veel korter duurt; beroep en hoger beroep kan immers 2 jaar aanhangig zijn voor er een einduitspraak is.

Voorbeeld van een kort geding (1)

De (gepubliceerde) rechtspraak kent weinig voorbeelden van ontruimingen van een appartementseigenaar wegens overlast via een kort geding binnen een VVE. De voorbeelden die er wel zijn gaan met name over verhuurde appartementen, en de rechtspositie van huurders bij overlast is minder sterk dan bij eigenaars. Niettemin is er wel een voorbeeld van een VVE die er in slaagt een eigenaar (tijdelijk) te ontruimen: Rechtbank Almelo 30 augustus 2010, ECLI:NL:RBALM:2010:BN5621. In deze zaak werd ontruiming voor de duur van 30 dagen gevorderd nadat de vergadering van eigenaren besloten had het recht op gebruik voor de duur van 30 dagen te ontzeggen. Het gaat hier dus niet om de zwaarste sanctie: permanente ontruiming. De Kort gedingrechter wijst de eis toe. Het lijkt er op dat deze VVE niet meteen de zwaarste sanctie wilde inzetten, maar een laatste waarschuwing wilde geven. Dat lukt.

Voorbeeld van een kort geding (2)

Bij Rechtbank Amsterdam 22 september 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BT2463 is sprake van een appartementseigenaar met een psychiatrisch verleden en recente opnames in klinieken. De VVE heeft het besloten het gebruik te ontzeggen. Er is sprake van een lijst van politieregistraties met overlastmelding over een periode van 3 jaar; de problematiek speelt al ruim 10 jaar. De eigenaar heeft de beroepstermijn laten verstrijken zodat het Besluit onherroepelijk is geworden, maar zoals gezegd heeft de VVE daarmee nog geen “titel tot ontruiming”. De rechter wijst uiteindelijk een “verbod om van het appartement gebruik te maken” toe, en overweegt dat de eigenaar wel gebruik kan maken van o.a. zijn recht om het appartement te verhuren. Dat is logisch, ontruiming is niet hetzelfde als onteigening. De uitspraak laat zien dat de kort geding rechter zelfs bij een onherroepelijk geworden besluit eisen stelt aan een vordering. Er kan strikt genomen geen vordering tot ontruiming worden ingesteld, maar alleen een verbod om van het appartement gebruik te maken worden uitgesproken. Een advocaat zal de juiste formulering moeten kiezen. Het vonnis is wel effectief, omdat in de praktijk met behulp van de “sterke arm” (deurwaarder en politie) kan worden afgedwongen dat de appartementseigenaar zijn woning niet meer kan gebruiken. 

Meer weten?

Ons kantoor heeft uitgebreide expertise en proceservaring op dit rechtsgebied.

Geschreven door Marius Hupkes

 

 

 


Deel deze pagina
  • 2
  •  
  •  
separator