phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator

Deel dit artikel op social media:


Wat is overige bedrijfsruimte?

/

Overige bedrijfsruimte is een belangrijk wettelijk begrip uit het Nederlandse bedrijfsruimte-huurrecht. De term heeft betrekking op ondernemingen die in aanmerking komen voor een vorm van huurbescherming die minder ver gaat dan bij huurders die vallen onder het begrip kleinhandelsruimte.

Wetsartikel

De definitie van het begrip kleinhandelsbedrijf is te vinden in art. 7:230a BW. Om die reden wordt dit type verhuurd vastgoed ook wel aangeduid met de term “230A-bedrijfsruimte”. Het artikel luidt als volgt:

“Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.”

Restcategorie

Art. 7:230a BW geeft geen antwoord op de vraag welk type bedrijfsruimte nu precies in de categorie “overig” valt. Dat komt omdat het gaat om een restcategorie ten opzichte van een andere belangrijke categorie in het bedrijfsruimtehuurrecht: kleinhandelsruimte. Bij het wettelijke begrip kleinhandelsruimte is wel gekozen voor een strakke definitie en een daaraan gekoppelde sterkere mate van huurbescherming. Alle gehuurde bedrijfsruimte die niet onder de definitie van kleinhandelsruimte valt, is per definitie overige bedrijfsruimte. Huurders van overige bedrijfsruimte kunnen geen aanspraak maken op de huurbescherming die voor kleinhandelsruimte geldt. Overige bedrijfsruimte kent een eigen regeling die de huurder wel enige bescherming geeft, maar minder dan bij kleinhandel.

Voorbeelden

Kantoren, fabrieken, loodsen en bedrijfshallen vallen onder overige bedrijfsruimte. Omdat huurders soms baat kunnen hebben bij kwalificatie tot kleinhandelsruimte vanwege de sterkere huurbescherming, buigt de rechtspraak zich regelmatig over twijfelgevallen. Onder meer de volgende bedrijfsactiviteiten zijn door de rechter als overige bedrijfsruimte aangemerkt: makelaardij, reisbureau, autorijschool, bankfiliaal, asielzoekerscentrum, begrafenisonderneming, bioscoop, fitnesscentrum, uitzendbureau, advocatenkantoor en notariskantoor. De gedachte is dat deze ondernemingen minder lokatiegebonden zijn dan bijvoorbeeld winkels.

Tekst van huurcontract is niet altijd bepalend

Omdat bij kleinhandelsruimte sprake is van een veel strakkere huurbescherming dan bij overige bedrijfsruimte, komt het wel voor dat verhuurders een modelcontract gebruiken met het opschrift “overige bedrijfsruimte” of een dergelijke term, terwijl volgens de wettelijke definitie eigenlijk sprake is van kleinhandelsruimte. In dat geval is de wettelijke kwalificatie bepalend en niet de tekst van het contract. De wet geeft geen keuzevrijheid om te bepalen of de betreffende bedrijfsruimte onder kleinhandel valt dan wel onder overige bedrijfsruimte. Dit betekent dat huurders soms beter beschermd zijn dan zij denken.

Bescherming tegen opzegging

Zoals gezegd is de huurder van overige bedrijfsruimte niet zo goed tegen opzegging van de huur door de verhuurder beschermd als bij kleinhandel. De verhuurder hoeft niet naar de rechter om de opzegging te laten toetsen, maar moet wel de ontruimingsdatum aanzeggen. Vervolgens wordt het initiatief bij de huurder gelegd. De huurder kan naar aan de kantonrechter verzoeken de termijn voor ontruiming op een later tijdstip te plaatsen.  Deze verlenging kan maximaal 3 keer worden verzocht voor de duur van telkens een jaar. De rechter baseert zijn beslissing op een belangenafweging.

Contractsvarianten

Bij kleinhandel geeft de wet huurbescherming voor de duur van tweemaal 5 jaar. De model-huurcontracten bij kleinhandel zijn dan ook meestal gebaseerd op 5+5 voor de eerste 10 jaar (daarna is meer variatie mogelijk). Hoewel de wet voor overige bedrijfsruimte alle mogelijkheden openlaat, komt bij de verhuur van met name kantoorruimte om commerciële redenen toch dezelfde systematiek voor. Deze contracten lijken dus op huurovereenkomsten betreffende kleinhandel. Huurders en verhuurders hebben wel meer speelruimte om andere looptijden af te spreken. Bij overige bedrijfsruimtes komen dan ook in de praktijk veel meer verschillende situaties voor dan bij recent afgesloten huurcontracten betreffende kleinhandel.

Investeringen terugverdienen

Ondernemers die een bedrijf opstarten in gehuurde overige bedrijfsruimte willen natuurlijk net zo graag als een winkelier of een horecabedrijf hun investeringen terugverdienen en zekerheid over hun huurrecht over een langere periode. Bij overige bedrijfsruimte is dat een kwestie van goed onderhandelen met de verhuurder. Bij kleinhandelsruimte staat de bescherming immers in de wet terwijl bij overige bedrijfsruimte de verhuurder een korte looptijd kan aanbieden die gewoon geldt als de huurder het contract tekent.

separator

Deel dit artikel op social media: