phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator

Deel dit artikel op social media:


Wat is een meerwaardeclausule?

/

Een meerwaardeclausule is de naam van een bepaling uit het Nederlandse contractenrecht. Door de bepaling te gebruiken ontstaat een recht om een vergoeding wegens waardestijging te ontvangen als bezit dat wordt verdeeld binnen een bepaalde periode alsnog wordt verkocht.

Varianten

De bepaling is maatwerk: er bestaan verschillende varianten van de clausule. Als een notaris wordt ingeschakeld kan deze de clausule in een akte opnemen. Bij onderhandelingen kan de tekst ook worden opgesteld door een accountant of een advocaat. Het is belangrijk om de tekst goed op te stellen om te voorkomen dat deze later voor meerdere uitleg vatbaar is.

Agrarische sector

De meerwaardeclausule komt veel voor bij overdracht van agrarisch vastgoed naar de volgende generatie. Het doel is dan om partijen die “de boerderij” niet overnemen te compenseren als de partij die het agrarische bedrijf voortzet het bedrijf alsnog verkoopt. Op die manier wordt de waarde alsnog rechtgetrokken.

Verdeling van bezit

De clausule kan ook gebruikt worden bij de verdeling van (beleggings)vastgoed, bij verdeling van  vastgoed door erfgenamen en zelfs bij de verdeling van de voormalige echtelijke woning na echtscheiding. Bij verdeling van gemeenschappelijk bezit vindt meestal een waardering plaats door een taxateur. Een taxatie is echter een momentopname, en vastgoed kan in de jaren na de verdeling in waarde stijgen (en dalen), zodat de partij die uit de gemeenschap stapt waardestijging misloopt. Om discussie te voorkomen kan dan worden afgesproken dat deze partij een percentage van de meerwaarde ontvangt als de partij die het vastgoed overneemt binnen een bepaalde periode tot vervreemding overgaat.

Kan de rechter een meerwaardeclausule opleggen?

Zo op het eerste gezicht is dat lastig. Een meerwaardeclausule is immers een contractuele bepaling waarover wilsovereenstemming moet bestaan. Echter, volgens de wet hebben rechters ruime mogelijkheden om bij een verdeling van bezit bepalingen op te leggen via een rechtszaak. Er is dan ook een voorbeeld van een rechtszaak waarbij de rechter een meerwaardeclausule oplegt op verzoek van een procespartij (rechtbank Midden-Nederland 2 november 2016). De achtergrond was dat er kans bestond dat de betreffende grond in waarde zou stijgen door een bestemmingsplanwijziging. Een partij die in een gerechtelijke procedure over verdeling wordt betrokken kan overwegen om aan de rechter te vragen een meerwaardeclausule op te leggen.

Andere juridische geschillen over meerwaardeclausules

Hoewel een meerwaardeclausule bedoeld is om discussie te voorkomen, kan toch een juridisch geschil ontstaan. De begunstigde partij kan er bijvoorbeeld later achterkomen dat het vastgoed (of een ander waardevol bezit dat onder de omschrijving valt) is doorverkocht, zonder dat de bedoelde afrekening plaats heeft gevonden. Ook kan een geschil ontstaan over de uitleg van de clausule. Soms is een clausule niet duidelijk genoeg en leggen de partijen de afspraak op een verschillende manier uit.

Uitspraak rechtbank

Op 3 oktober 2018 heeft de rechtbank Noord-Nederland een uitspraak gedaan over een meerwaardeclausule. In deze zaak komen verschillende punten voorbij die bij een meerwaardeclausule kunnen spelen.

Verjaring?

De aangesproken partij die de clausule niet is nagekomen, doet een beroep op verjaring (art. 3:307 BW). De rechtbank passeert dat verweer omdat niet blijkt dat de eiser langer dan 5 jaar geleden op de hoogte is gekomen van de verkoop. Een beroep op verjaring zou in een andere zaak echter wel kunnen slagen. Zodra de begunstigde partij op de hoogte is van een transactie die het beding in werking doet treden, moet hij of zij in actie komen. Anders kan het recht om nakoming van de meerwaardeclausule te vragen verjaren. Een verjaarde vordering kan niet meer worden afgedwongen bij de rechter.

Berekening van de vergoeding

De partijen in de procedure verschillen ook van mening over de berekening van de vergoeding. Het overeengekomen percentage is 20 %. Maar er is ook afgesproken dat investeringen in mindering mogen worden gebracht, vanuit de gedachte dat dit waarde toevoegt waaraan de begunstigde niet heeft meebetaalt. Het verschil in de berekeningen zit in de volgorde waarin de investeringskosten en het percentage op het uit te keren bedrag in mindering worden gebracht. De rechtbank lost dit op door het Haviltex-criterium toe te passen.

Exhibitieverplichting (art. 843a Rv)

Verder zit de eiser in de zaak nog met het probleem dat hij de inhoud van de verkoopovereenkomst niet kent en dus niet precies kan vaststellen wat de verkoopopbrengst is. Om die reden vraagt de eiser op grond van artikel 843a Rv om de gedaagde te veroordelen een kopie van de verkoopovereenkomsten toe te sturen. De rechtbank wijst deze vordering toe met een dwangsom. Een gedaagde die over een bewijsmiddel beschikt dat de eiser nodig heeft, kan dus te maken krijgen met een veroordeling om deze informatie af te geven zodat de andere partij de hoogte van zijn aanspraak vast kan stellen. Zodoende krijgt de eiser, de begunstigde van de meerwaardeclausule, in bijna alle opzichten gelijk in de procedure.

Onze expertise

Wij behandelen regelmatig zaken over verdeling en kunnen adviseren over een meerwaardeclausule. Maar we zijn ook procesadvocaten en u kunt bij ons terecht bij een juridisch geschil over een meerwaardeclausule.

geschreven door Marius Hupkes

 

 

separator

Deel dit artikel op social media: