phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator

Deel dit artikel op social media:


Inlopen betalingsachterstand? Dan geen gedwongen verkoop woning

/

Het gerechtshof Den Haag heeft in een uitspraak duidelijk gemaakt dat een bank gedwongen kan worden de verkoop van een huis te staken als de eigenaar maandelijks extra geld overmaakt naar de hypotheekbank om de achterstand in te lopen.

Hypotheekachterstand

De eigenaar van de woning had een hypotheek bij ABNAMRO. Hij raakte zijn baan kwijt en er ontstond betalingsachterstand. De bank dreigde met executieverkoop van de woning. Om dat te voorkomen ging de eigenaar akkoord met een volmacht om de woning niet op de veiling, maar onderhands (via een makelaar) te verkopen. De eigenaar bleef wel betalen. Op een zeker moment verbeterde de financiële situatie van de eigenaar en ging hij elke maand een extra bedrag betalen om de achterstand in te lopen. Dat deed hij spontaan, het was dus geen afgesproken betalingsregeling, vanuit de hoop dat met de bank te praten viel over behoud van het huis.

Bank zet verkoop door

Ondanks het feit dat de eigenaar bleef betalen en de achterstand begon in te lopen, zette de bank de verkoop door. Volgens de juridische theorie mag de bank dat ook doen. Weliswaar hebben banken “zorgplicht”, dat geldt vooral bij de verkoop van financiële producten. Als een klant in verzuim is bij een lening heeft de bank juridisch weinig plichten en vooral veel rechten. Een hypothecaire geldlening wordt opeisbaar zodra er een betalingsachterstand is. Met opeisbaarheid wordt bedoeld dat de lening in één keer moet worden terugbetaald. Door het inlopen van de achterstand vervalt de opeisbaarheid niet. Het recht de woning te verkopen (parate executie) is gekoppeld aan de opeisbaarheid. Bovendien had de woningeigenaar de volmacht getekend, waarmee hij de bank toestemming gaf voor onderhandse verkoop.

Eigenaar gaat naar de rechter

De eigenaar kon de achterstand weliswaar niet in één keer inlopen, maar hij was wel op de goede weg. De bank wilde de relatie desondanks niet normaliseren. De eigenaar ging dan ook naar de rechter. In een kort geding vroeg hij een verbod op de verkoop. De rechter wees de eis toe op grond van misbruik van recht (art. 3:13 BW). De bank had wel het recht de woning te verkopen, maar gezien de gewijzigde omstandigheden vond de rechter dat dit recht werd misbruikt. De bank ging om principiële redenen in hoger beroep. Banken willen niet dat het hypotheekrecht op huizen wordt uitgekleed. Hun redenering is dat zij een ijzersterke rechtspositie nodig hebben. Dat werkt door naar de betalingsmoraal: elke Nederlander weet dat hij zijn huis kwijtraakt als hij de hypotheek niet betaalt.

Gerechtshof bekrachtigt vonnis Voorzieningenrechter

ABNAMRO krijgt in het hoger beroep geen gelijk, zo blijkt uit een arrest van 1 mei 2018. De bank had zich beklaagd over het feit dat de omstandigheden voor het vonnis zo lagen dat het vonnis niet gewezen had mogen worden; er was nu eenmaal een volmacht en op basis daarvas was verkocht, zodat de positieve wendingen bij de financiën van de eigenaar er niet toe deden. In zijn antwoord had de woningeigenaar echter gewezen op de meest recente ontwikkelingen na het kort geding-vonnis: hij had weer vast werk, en de achterstand was nog wat verder ingelopen (maar nog niet helemaal). Het gerechtshof kijkt naar de nieuwe situatie (ex nunc) en beloont de inspanning van de woningeigenaar: het vonnis blijft in stand.

Vonnis geeft geen vrijbrief

Als een rechter de bank verbiedt om een woning te executeren of te verkopen met een dwangsom als stok achter de deur, dan zou je denken dat de prikkel om door te gaan met het betalen van de hypotheek vervalt, omdat de bank wordt aangetast in zijn rechten. Maar dat was niet het geval. Zowel de Voorzieningenrechter als het gerechtshof hadden namelijk een voorwaarde ingebouwd. De woningeigenaar moest wel het extra bedrag bovenop de vaste maandlast blijven betalen, anders vervalt de regeling.

Afgedwongen betalingsafspraak

Dit laatste aspect, de voorwaarde dat de woningeigenaar blijft inlopen, maakt de uitspraak interessant. Banken staan er om bekend dat een eenmaal opeisbaar gestelde hypotheek opeisbaar blijft. Dat kan tot allerlei langdurige kostenverhogingen en opslagen leiden die lang blijven bestaan. Het is in de praktijk erg moeilijk om tot afspraken te komen met de afdeling “bijzonder beheer” en de relatie met de bank te normaliseren, ook als de woningeigenaar alsnog in staat is zijn verplichtingen na te komen. De achtergrond hiervan is dat banken vaak direct verlies nemen op een hypotheek waarna ze zich hard opstellen: wat er nog uitkomt is winst. Dat mechanisme wordt hier doorbroken. Met andere woorden: ook als de bank geen afspraak wil maken met de woningbezitter, kan de rechter een regeling treffen, die juridisch weliswaar niet hetzelfde is als een afspraak waar beide partijen overeenstemming over hebben, maar die in de praktijk op hetzelfde neer komt: de bank heeft geen andere keuze dan het respecteren van het vonnis.

Betekenis voor woningeigenaars met financiële problemen

Deze uitspraak geeft woningeigenaars die hun huis kwijt dreigen te raken door een executieverkoop of door een onderhandse verkoop via een volmacht een extra steun in de rug bij onderhandelingen met de bank, mits  de woningeigenaar zijn financiële positie onder controle heeft en in staat is de maandlast te betalen plus een extra bedrag om de achterstand in te lopen. Banken zullen zich moeten realiseren dat in dit soort gevallen onderhandeling met de woningeigenaar over het normaliseren van de relatie de voorkeur heeft boven het doorzetten van verkoop of een executietraject.

Raadselachtig element

De uitspraak van het hof bevat wel een onduidelijk aspect. De bank had in het hoger beroep nog gesteld dat een ontbindingsboete van 10 % dreigt als de onderhandse verkoop wordt geannuleerd. Volgens de bank zou dat bedrag voor rekening van de woningeigenaar komen en daardoor zou hij alsnog fors in de problemen komen. Het hof gaat daar niet op in, omdat in de procedure niet gebleken was dat de koper de boete echt zou opeisen. Wat deze koper gaat doen na deze uitspraak, blijft zo onduidelijk. Misschien speelde de bank blufpoker, en wil deze koper helemaal geen boete opeisen. Maar het kan ook zijn dat de koper werk maakt van de wanprestatie, en dat kan inderdaad leiden tot een strop voor de woningeigenaar, die immers niet zomaar onder een koopovereenkomst uit kan die hij zelf heeft getekend. Nog weer een andere mogelijkheid is dat de woningeigenaar zich van geen kwaad bewust is omdat hij de koopovereenkomst zelf nooit heeft getekend. De bank heeft immers via een volmacht verkocht. In dat geval lijkt mij dat de bank de ontbindingsboete als een boemerang terugkrijgt. De koper van het huis zal in dat geval wellicht de bank kunnen aanspreken in plaats van de woningeigenaar. Hoewel de uitspraak niet duidelijk maakt hoe dit zit, moeten banken dus wel oppassen als zij een koopcontract sluiten via een volmacht. Iemand zal de rekening moeten betalen als de rechter de verkoop blokkeert. Een volmacht is geen blanco cheque.

De uitspraak lezen?

Een link naar de uitspraak van het gerechtshof vind je hier.

gepubliceerd door Marius Hupkes

 

 

separator

Deel dit artikel op social media: