phone icon020 696 3000
Nederlands | English
divider

Artikel

separator

Deel dit artikel op social media:


Wat kan een verkoper van een woning doen als de koper niet betaalt?

/

Een verkoper kan flink schade lijden als een koper het koopcontract ontbindt. Ontbinding is niet altijd mogelijk en niet altijd geldig. Wat zijn de valkuilen voor kopers bij het inroepen van een financieringsvoorbehoud, en wat kan een verkoper doen om schade te claimen als de verkoop ten onrechte wordt geannuleerd?

Juridische structuur van een koopcontract van een woning

Bij de aankoop van huizen en appartementen wordt meestal gebruik gemaakt van modelcontracten, bijvoorbeeld het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) of een standaardcontract van de notaris. In deze contracten staat vaak (maar niet altijd) een zogenaamd financieringsvoorbehoud. Een financieringsvoorbehoud betekent dat de koper de koop nog kan annuleren (ontbinden) als hij niet binnen een in het contract afgesproken periode een hypotheekvoorstel ontvangt. De koper moet wel zijn best doen de hypothecaire geldlening te verkrijgen. Het komt regelmatig voor dat een verkoper de ontbinding niet accepteert. Dan kan hij procederen over de schade.

Mocht de koper de overeenkomst ontbinden?

Als de verkoper wordt geconfronteerd met een koper die de koopovereenkomst heeft getekend, terwijl de koper onder de afspraak uit wil, dan kan de verkoper een advocaat inschakelen. De advocaat zal altijd eerst kijken of de koper een geldige reden heeft om het koopcontract te ontbinden. Daarbij komen meerdere vragen voorbij, zoals: is een financieringsvoorbehoud of is een andere clausule in het koopcontract opgenomen, welke bepaling de koper het recht geeft de overeenkomst te annuleren? Zo ja, welke voorwaarden gelden voor deze bepaling volgens de tekst van de overeenkomst zelf en welke eisen stelt de rechtspraak? Is het beding tijdig ingeroepen of heeft de koper dat te laat gedaan? In het laatste geval kan de koop niet meer ongedaan worden gemaakt. Zoals gezegd is het ook mogelijk dat de koper het koopcontract heeft getekend zonder voorbehoud. Dit fenomeen – waarmee de koper een hoog risico neemt als hij nog geen hypotheek heeft – komt voor bij een overspannen woningmarkt, zoals in de grote steden momenteel het geval is.

Geldige ongedaanmaking  door de koper

Bij de analyse van de zaak is het mogelijk dat de verkoper zelf al -of zijn advocaat- concludeert dat de koper het recht had de koop te ontbinden als hij geen financiering kon krijgen, dat de koper zich behoorlijk heeft ingespannen om de geldlening los te peuteren bij de hypotheekbank, en dat de ontbinding tijdig is ingeroepen toen het niet lukte. In dat geval zit er voor de verkoper weinig anders op dan de woning opnieuw te koop aan te bieden aan een andere partij, en een advocaat zal bij deze stand van zaken ook weinig te bieden hebben aan de verkoper. Hiervoor was het financieringsvoorbehoud immers bedoeld: bescherming van de koper voor het geval het niet lukt de financiering rond te krijgen. Er zijn gevallen waarin de verkoper dus genoegen moet nemen met de ontbinding. Maar het komt ook voor dat de koper weliswaar wil ontbinden, maar daar niet in slaagt, omdat er nogal wat haken en ogen aan zitten.

Ontbinding is (mogelijk) niet geldig

Er zijn bijvoorbeeld gevallen waarin de koper getracht heeft het financieringsaanbod in te roepen, maar dat heeft hij niet tijdig of niet op de juiste manier gedaan. Voor wat betreft de termijn: financieringsvoorbehouden zijn gekoppeld aan termijnen, en een ontbinding die de verkoper (of diens vertegenwoordiger op grond van de overeenkomst, zoals de notaris) niet tijdig bereikt heeft, is ongeldig. Een variant is dat de ontbindingsverklaring op zichzelf wel op tijd is uitgebracht, maar dat niettemin twijfel bestaat over de geldigheid, bijvoorbeeld omdat de koper geen serieuze poging heeft gedaan een hypotheek te krijgen terwijl hij daartoe wel verplicht was. Wat is het juridische gevolg als de ontbinding niet geldig of te laat is? De koper zit dan aan de overeenkomst vast, ook al kan hij niet financieren. De verkoper heeft dan meerdere mogelijkheden die ik hieronder bespreek, maar eerst meer over de ontbinding, waarbij veel mis kan gaan.

Ontvangsttheorie

Wie er belang bij heeft een belangrijk rechtsgevolg te bewerkstelligen, zoals een koper van een huis die een contract wil ontbinden, zal er niet alleen voor moeten zorgen dat de mededeling op tijd – binnen de afgesproken termijn – wordt verzonden, maar ook dat deze binnen de afgesproken termijn de verkoper (of, als dat in het contract is geregeld, zijn vertegenwoordiger of de notaris) heeft bereikt. Dat is het gevolg van de zogenaamde ontvangsttheorie die in art. 3:37 BW is vastgelegd. De ontvangsttheorie is de reden dat advocaten nog steeds gebruik maken van een ouderwets apparaat: de fax. De reden hiervan is dat een faxverzendbewijs in de rechtspraak wordt aanvaard als een bewijs dat de ontvanger de mededeling binnen heeft gekregen (Hoge Raad 20 maart 1998, NJ 1998/548).  

Ontbindingsverklaring per email?

De ontvangsttheorie kan een zaak waarin het gaat om de vraag of een mededeling een partij heeft bereikt maken of breken. Ons kantoor heeft een zaak behandeld waarin de ontbindingsverklaring niet per fax, noch per (aangetekende) brief, maar per email was uitgebracht. Het was in deze zaak overigens niet de koper die de ontbinding inriep, maar de hypotheekbank van de verkoper (die eerst verkoop wilde, maar van gedachten was veranderd). Ons kantoor procedeerde voor de koper die de verkoper en zijn bank wilde dwingen de verkoop door te laten gaan, en de rechter wees de eis toe omdat de bank c.q. verkoper niet konden bewijzen dat de ontbindingsverklaring, die per mail was gestuurd, was aangekomen bij de verkoper. Lees hier meer over deze zaak. Kopers die willen ontbinden zullen dus goed moet uitkijken met emails. Dat kan weer anders liggen als de verkoper de email ontvangen heeft, hetgeen kan blijken uit een reply: dan is voldaan aan de ontvangsttheorie, de geadresseerde heeft immers kenbaar gemaakt dat hij de boodschap heeft ontvangen.

Vormvoorschriften

Maar dan nog is het uitkijken met emails. Koopcontracten van onroerend goed kunnen namelijk ook bepalen dat ontbinding alleen geldig is als gebruik wordt gemaakt van – bijvoorbeeld – een aangetekende brief of een deurwaardersexploit. Een email, hoe modern en algemeen gebruikelijk ook, is wat anders. De koper neemt een risico als hij voor zo’n voorschrift getekend heeft en niettemin probeert te ontbinden via een email. Het kan zijn dat de verkoper geen genoegen neemt met de vorm waarin de verklaring is uitgebracht en gaat procederen, terwijl de inhoudelijke mededeling waar het om gaat de verkoper op zichzelf wel bereikt heeft. Wat zal de rechter dan doen? Gaat het om de vorm of om de inhoud?

Deformalisering?

Vormvoorschriften zoals de eis dat een belangrijke mededeling per aangetekende brief of per deurwaardersexploit wordt gedaan komen in allerlei soorten overeenkomst voor. In de rechtspraak is zeker sprake van een “deformaliseringstendens” ofwel een neiging van rechters om niet al te zwaar te tillen aan dit soort formele eisen als verder buiten twijfel staat dat de mededeling waar het om gaat de andere partij heeft bereikt. Zo heeft de kantonrechter Noord-Holland in een vonnis van 25 juni 2015 in een zaak over huur van bedrijfsruimte opzegging per gewone brief geldig geacht terwijl dat niet de voorgeschreven vorm was. In een zaak over een huurwoning vond de kantonrechter Rotterdam in een vonnis van 25 april 2014 dat opzegging per email “in de huidige tijd” moet kunnen, ook al schrijft het huurcontract anders voor. Je zou kunnen zeggen dat in veel gangbare modelcontracten hogere eisen worden gesteld aan een mededeling dan de rechter, die vooral geinteresseerd is in het antwoord op de vraag of de mededeling is aangekomen: als dat buiten twijfel staat dan doet het er niet toe wat de overeenkomst over de vorm van de mededeling bepaalt.

Ook bij koopcontracten onroerend goed?

Betekent deze ontwikkeling dat ook een ontbindingsverklaring betreffende een koopwoning niet meer persé per aangetekende brief of deurwaardersexploit hoeft te worden uitgebracht om geldig te zijn, hoewel deze eis wel in het koopcontract staat? Een aanwijzing dat rechters ook als het gaat om aankoop van een woning minder hoge eisen zijn gaan stellen valt te lezen in een vonnis van 24 september 2013 van de Rechtbank Overijssel. De koop was ontbonden per brief, maar de verkoper maakte daar geen punt van, en de rechtbank geeft daar een pluim voor: “Terecht heeft [gedaagde] er geen punt van gemaakt dat de ontbindingsverklaring niet per aangetekende brief of per fax is uitgebracht, omdat vaststaat dat de ontbindingsverklaring [V] tijdig heeft bereikt.” Overigens slaagde het beroep op de ontbindende voorwaarde van de koper niet om een andere reden en moest hij een boete betalen. Het lijkt er op dat rechters ook bij koopcontracten van woningen en appartementen vooral letten op de vraag of de ontbindingsverklaring is aangekomen. Niettemin: als u de koper bent en u wilt ontbinden, neem dan vooral geen risico en volg de voorschriften van het koopcontract, al was het maar omdat u als u ontbindt per gewone brief of email in de procedure problemen kunt krijgen om te bewijzen dat de mededeling op tijd bij de verkoper is ontvangen. Bewijs van ontvangst van een email is soms erg lastig te leveren. Bent u de verkoper en heeft u de ontbindingsverklaring op tijd ontvangen? Dan lijkt een schadevordering minder kans te maken als de rechter informeel omgaat met het vormvoorschrift, maar het valt ook niet uit te sluiten dat de rechter de koper wel aan de letter van het contract houdt.

Aan welke eisen moet de ontbinding inhoudelijk voldoen?

Nu we gesproken hebben over de noodzaak van tijdige ontbinding en over de noodzaak om te kunnen bewijzen dat deze wordt ontvangen door de verkoper, rijst de vraag aan welke eisen het inroepen van een financieringsvoorbehoud door de koper nog meer moet voldoen. Daarvoor moet gekeken worden naar de tekst van de clausule zelf (en dat kan van geval tot geval verschillen) en er moet rekening worden gehouden met in de jurisprudentie ontwikkelde eisen. Het is logisch dat de koper een serieuze poging moet doen om een hypotheek te krijgen. De rechtspraak verlangt onder meer dat minimaal twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers worden overgelegd. De koper die met minder aankomt maakt weinig kans. Soms wordt in het contract geëeist dat de hypotheekaanvraag en –afwijzing wordt “gedocumenteerd”: dan moet de koper aantonen dat hij “door de molen is gegaan” bij de hypotheekbank en dat het desondanks niet is gelukt. Het komt wel voor een dat koper te lichtvaardig denkt over de financieringsaanvraag en dat zijn hypotheekaanvraag niet in behandeling wordt genomen. In de rechtszaak kan dat voor zijn risico komen. Kopers doen er dus verstandig van om nog voor zij een koopcontract met een financieringsvoorbehoud tekenen na te denken over hun kans op hypotheek. Vooral kopers met een negatieve BKR-registratie moeten voorzichtig zijn.

Geen geldige ontbinding van de koopovereenkomst?

Hiervoor hebben we gezien dat een koper zichzelf weliswaar kan bevrijden van de verplichtingen van de koopcontract door de overeenkomst te ontbinden, maar niet elke ontbindingsverklaring heeft effect. De ontbinding kan te laat zijn of helemaal nooit aankomen, op de verkeerde manier zijn gecommuniceerd en tenslotte bestaat de kans dat de ontbinding niet geldig is omdat de koper niet voldoende zijn best heeft gedaan om hypotheek te krijgen, omdat de koop is gesloten tegen beter weten in, of omdat om een andere reden niet is voldaan aan de voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen. Wat zijn nu de mogelijkheden voor de verkoper die van mening is dat een van deze gevallen zich voordoet? Deze verkoper heeft schade geleden omdat de verkoop niet doorgaat. Het huis zal opnieuw moeten worden verkocht en er gaat kostbare tijd verloren. Misschien betaalt een andere koper een lagere prijs. Verder kan het feit dat de koop niet doorgaat problemen geven omdat de verkoper zelf naar een ander huis gaat, zodat hij de overwaarde nodig heeft voor de nieuwe aankoop. Het niet doorgaan van een verkooptransactie kan in theorie werken als een olievlek, als de verkoper tevens koper is: andere partijen worden dan meegesleept. Op welke wijze kan de verkoper zijn schade vergoed zien?

Standaard 10 % boete

Verreweg de meeste koopovereenkomsten betreffende onroerend goed in Nederland bevatten een boeteclausule van 10 % van de koopsom. Stel dat een woning is verkocht voor € 200.000 en de koper komt niet na, terwijl ook geen sprake is van een geldige ontbinding, dan kan de verkoper constateren dat sprake is van wanprestatie. In deze situatie is inschakeling van een advocaat gewenst. De advocaat zal eerst een allerlaatste kans geven door een termijn te stellen en daarna het contract namens de verkoper ontbinden. De koper is dan 10 % boete verschuldigd, simpelweg omdat dat zo in het contract staat. Het voordeel van deze boeteclausule is dat geen discussie nodig is over de werkelijke hoogte van de geleden schade. In dit voorbeeld heeft de verkoper recht op de boete ofwel op € 20.000.  De boete wordt meestal geincasseerd via een kort geding, een snelle procedure, zodat de verkoper binnen een paar weken weet waar hij aan toe is.

Werkelijke schade is hoger?

Er zijn situaties waarin de verkoper een schade lijdt die hoger is dan 10 % van de koopsom. Bijvoorbeeld als hij zelf in de problemen komt bij een aankoop waarvoor hij de verkoopopbrengst nodig had, of als hij gedwongen wordt de vraagprijs fors te verlagen. In dat soort gevallen is het meestal mogelijk over het werkelijke schadebedrag te procederen. Bij zaken over schadevergoeding geldt wel dat de hoogte van de geleden schade exact moet worden bewezen. Dat is een belangrijk verschil met de 10 % boete, bij die clausule speelt de werkelijke hoogte van de schade geen rol. De reden dat in modelcontracten wordt gekozen voor de 10 % boete is dat de procedure wordt vereenvoudigd in die zin dat niet gedebatteerd hoeft te worden over de hoogte van de schade. Overigens mogen rechters een contractuele boete wel matigen en dat wordt door kopers die in rechte worden betrokken dan ook wel gevraagd, maar rechters zijn daar terughoudend mee, waarschijnlijk omdat de boete van 10 % bij koopcontracten algemeen gebruikelijk is en aan kracht zou verliezen.

Nakoming in plaats van ontbinding?

Een verkoper heeft overigens een alternatief. Hij hoeft niet te kiezen voor ontbinding en de 10 % boete. Als daar logische redenen voor zijn kan de verkoper ook kiezen voor het instellen van een vordering om de koopovereenkomst na te komen. Dat heeft natuurlijk alleen zin als de koper voldoende geld heeft om te betalen. Dit type vordering zal niet zo snel worden ingesteld tegen een particuliere koper die een hypotheek nodig heeft. Anders ligt het met een vermogende particulier of een professioneel bedrijf als koper. Deze partijen hebben waarschijnlijk geen hypotheek nodig en hebben genoeg eigen geld om de koop door te laten gaan. In dit soort situaties zal de verkoper met zijn advocaat een strategische keuze moeten maken. De vordering tot nakoming van een koopovereenkomst betreffende vastgoed wordt vaak gecombineerd met conservatoir beslag op de bankrekening van de koper. Op die manier stelt de verkoper de koopsom veilig. Juridisch-technisch is het zelfs mogelijk de verkoop af te dwingen als de koper is veroordeeld door de rechter en daarna nog steeds niet bereid is vrijwillig bij de notaris te komen om een handtekening te plaatsen op de leveringsakte. Deze regeling staat in artikel 3:300 BW. Deze vorm van afgedwongen medewerking kan niet alleen worden ingezet voor het forceren van een normale verkooptransactie, maar kan ook worden gebruikt voor het verdelen van onroerend goed als een partij niet meewerkt (bij echtscheiding, bij een erfenis of bij een gezamenlijk beleggingspand, lees hier meer).

Conclusie

Het financieringsvoorbehoud is een nuttige contractsclausule om kopers te beschermen als zij de hypotheek van een woningaankoop niet rond krijgen. Maar er zijn gevallen waarin deze bepaling niet in het koopcontract staat. Dat komt momenteel veel voor omdat verkopers in een overspannen huizenmarkt nu eenmaal eisen kunnen stellen. Bovendien gaat het om verschillende redenen nog wel eens mis met het ontbinden van de koop. De ontbinding kan te laat of ongeldig zijn omdat de koper zich niet goed heeft ingespannen om de hypotheek rond te krijgen. De koper heeft dan de keuze tussen ontbinding van de koop en nakoming. Nakoming komt maar weinig voor en is alleen zinvol als de koper geld heeft. Ontbinding komt veel vaker voor. De verkoper heeft dan aanspraak op een annuleringsboete die gelijk is aan 10 % van de koopsom. Dat wordt meestal via een kort geding gevorderd. In uitzonderingsgevallen is de schade hoger en daarover is ook een procedure mogelijk, waarin de verkoper dan de hoogte van zijn schade moet bewijzen.

Gepubliceerd door Marius Hupkes

Vergelijkbare artikelen

separator

Deel dit artikel op social media: